Man wird den Verwalter als verpflichtet ansehen müssen, die Wohnungseigentümer zum einen über das Kostenprinzip "wer zustimmt, der zahlt" und zum anderen auf die beiden Ausnahmen, bei denen es zu einer Kostentragungsverpflichtung aller Wohnungseigentümer kommt, aufklären zu müssen. Zur Herbeiführung der Kostenfolge des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG hat er das geeignete Abstimmungsverfahren durchzuführen.
Bezüglich des weiteren Grundsatzes, "wer zahlt, darf nutzen", hat er eine namentliche Abstimmung durchzuführen und das Stimmverhalten der Wohnungseigentümer zu dokumentieren. Dies ist aus 2 Gründen erforderlich:
- Die Kostenverteilung muss zutreffend erfolgen.
- Es muss feststehen, wer als potenzieller "Nachzügler" infrage kommen kann.
Die Beschlussdurchführung sollte erst dann erfolgen, wenn tatsächlich alle Wohnungseigentümer die auf sie entfallenden Kostenbeiträge gezahlt haben. Tatsächlich nämlich wird die Frage, ob die bauliche Maßnahme mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist, erst im Rahmen eines etwa erforderlichen Zahlungsverfahrens vom Gericht geprüft. Der sich gegen die Zahlung weigernde Wohnungseigentümer trägt zwar die Darlegungslast, im Erfolgsfall aber würde sich die Kostenbelastung der übrigen Wohnungseigentümer erhöhen.
Musterbeschluss: Gemeinschaftliche Maßnahme eines nicht privilegierten Bauvorhabens mit Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern
TOP XX Überdachung des Eingangsbereichs der Wohnanlage
Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des durch Herrn/Frau Dipl.-Ing. _____ erarbeiteten Konzepts und des daraufhin erarbeiteten Leistungsverzeichnisses, die Firma ______ mit der Überdachung des Eingangsbereichs der Wohnanlage zu beauftragen. Im Einzelnen werden insoweit folgende Maßnahmen zur Umsetzung kommen:
_______________________________________________
_______________________________________________.
Die Arbeiten werden am _____ beginnen und voraussichtlich bis zum _____ andauern. Im Vorfeld wird die Firma ______ der Verwaltung einen Bauzeitenplan überreichen.
Die Wohnungseigentümer ermächtigen die Verwaltung zum Abschluss des Werkvertrags mit der Firma ______ auf Grundlage des Angebots der Firma ______ vom _____ zu einem Gesamtkostenaufwand in Höhe von _______ EUR. Die Verteilung dieser Kosten erfolgt unter den Wohnungseigentümern nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen.
Die Finanzierung der Gesamtkosten in Höhe von _______ EUR erfolgt durch Erhebung einer Sonderumlage. Auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallen insoweit folgende Beiträge:
Wohnung Nr. 1 (24/1.000 MEA): ____ EUR
Wohnung Nr. 2 (36/1.000 MEA): ____ EUR
(...)
Alternative:
Die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge sind im Einzelnen in einer entsprechenden Anlage aufgelistet, die den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersandt wurde und die Bestandteil dieses Beschlusses ist.
Die Beiträge sind bis zum _____ dem gemeinschaftlichen Girokonto anzuweisen. Wohnungseigentümer, die ein Lastschriftmandat erteilt haben, sorgen bitte zum Zeitpunkt der Fälligkeit für eine ausreichende Kontendeckung.
Die Wirksamkeit dieses Beschlusses steht unter der Bedingung, dass es auf Grundlage des Abstimmungsverhaltens der Wohnungseigentümer zu einer Kostenverteilung unter allen Wohnungseigentümern nach Maßgabe von § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG kommt, also mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile für diesen Beschlussantrag votieren.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Auch wenn der Beschluss mit dem erforderlichen Quorum gefasst wurde, muss er ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, also inhaltlich ausreichend bestimmt sein. Wie bei Erhaltungsmaßnahmen, müssen im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote eingeholt worden sein.
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