Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 1.2.1.5 Nichtigkeit wegen Verstoßes gegen das Belastungsverbot

Das in den letzten Jahren vom BGH für den Bereich des Wohnungseigentums herausgearbeitete Belastungsverbot wurzelt im allgemeinen Verbandsrecht der §§ 53 Abs. 3 GmbHG, 180 Abs. 1 AktG und 35 BGB. Insoweit folgt aus der Kompetenz, den Gebrauch, die Verwaltung und die Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.^[1]

Praxis-Beispiel

Beispiele

• Insoweit kann eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch Vereinbarung begründet werden.^[2]
• Hieraus folgt, dass die Wohnungseigentümer auch nicht verpflichtet werden können, wechselseitig Treppenhaus- und Gehwegreinigung vornehmen zu müssen.
• Auch die Verpflichtung zur Beseitigung einer ungenehmigten störenden baulichen Veränderung kann nicht beschlussweise – auch nicht auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel – geregelt werden.^[3]
• Entsprechendes gilt für den Wiederaufbau etwa beseitigten Gemeinschaftseigentums.^[4]

Dies gilt auch hinsichtlich bestimmter Leistungspflichten, die auf eine Erleichterung der Verwaltung zielen.^[5]

Praxis-Beispiel

Beispiele

• So können die Wohnungseigentümer nicht verpflichtet werden, dem Verwalter einen Mieter- bzw. Nutzerwechsel anzuzeigen.
• Auch kann beschlussweise keine Pflicht zur Mitteilung des Verkaufs einer Sondereigentumseinheit herbeigeführt werden.
• Ein neuer Eigentümer kann nicht verpflichtet werden, dem Verwalter den Besitzübergang und den tatsächlichen Eigentumsübergang durch Eintragung im Grundbuch mitzuteilen.
• Mehrere Eigentümer einer Sondereigentumseinheit – etwa Erbengemeinschaften, Eheleute, Gesellschaften – können nicht verpflichtet werden, der Verwaltung einen Bevollmächtigten zu nennen, der berechtigt ist, Willenserklärungen und Zustellungen, die im Zusammenhang mit dem Wohn- bzw. Teileigentum stehen, verbindlich für diese anzunehmen und abzugeben.

Im Fall entsprechender Beschlussfassung auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel liegt zwar keine Nichtigkeit, jedoch schwebende Beschlussunwirksamkeit vor.^[6]

[1] BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09, ZMR 2010 S. 777.

[2] BGH, Urteil v. 9.3.2012, V ZR 161/11, ZWE 2012 S. 268.

[3] BGH, Urteil v. 18.6.2010, V ZR 193/09, ZMR 2010 S. 777.

[4] BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 82/10, ZMR 2011 S. 490.

[5] AG Nürnberg, Urteil v. 23.1.2015, 14 C 4961/14 WEG.

[6] BGH, Urteil v. 10.10.2014, V ZR 315/13, ZMR 2015 S. 239. Ohne entsprechende Klarstellung distanziert sich der BGH allerdings zwischenzeitlich vom Rechtsinstitut des schwebend unwirksamen Beschlusses, vgl. BGH, Urteil v. 12.4.2019, V ZR 112/18, NJW 2019 S. 2083.