Abhängig vom Umfang der Erhaltungsmaßnahme, sind im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote einzuholen.[1] Die Grenzen, ab welcher Höhe Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, sind in der Rechtsprechung nicht einheitlich gesteckt. Nach Auffassung des LG Karlsruhe[2] ist sie bei einer Summe von 3.000 EUR überschritten, nach Auffassung des LG Dortmund[3] erst bei 5.000 EUR. Richtigerweise wird man nach der Größe der Eigentümergemeinschaft und ihrem jeweiligen Finanzvolumen differenzieren. Der Verwalter macht jedenfalls sicher nichts falsch, wenn er auch bei geringfügigeren Maßnahmen Vergleichsangebote einholt.
Im Regelfall sind mindestens 3 Angebote einzuholen.[4] Liegen keine Vergleichsangebote bei Beschlussfassung vor, entspricht ein Beschluss über eine Erhaltungsmaßnahme lediglich im seltenen Ausnahmefall einer Notmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, die im Vorfeld noch beschlossen werden kann.[5] Alternativangebote für eine Auftragsvergabe müssen ausnahmsweise auch dann nicht eingeholt werden, wenn das Auftragsvolumen gering ist oder sich aus anderen Umständen Anhaltspunkte für die Wohnungseigentümer ergeben, dass das vorgelegte Angebot sich im Rahmen des Üblichen bewegt. Dies ist jedenfalls dann der Fall, wenn ein Hausmeisterservice für lediglich 800 EUR jährlich beauftragt wird.[6]
Kleinere Erhaltungsmaßnahme
Musterbeschluss: Erhaltungsmaßnahme (kleinere Maßnahme)
TOP XX Austausch der Hauseingangstür
Die Wohnungseigentümer beschließen den Austausch der erheblich instandsetzungsbedürftigen Hauseingangstür. Der Verwalter hat den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben Angebote dreier Fachunternehmen übersandt, jeweils über Türen mit vergleichbaren Ausstattungsmerkmalen und vergleichbarer Verarbeitung. Insoweit wird der Verwalter ermächtigt, die Firma ______ auf Grundlage ihres Angebots vom ______ mit der Lieferung und dem Einbau der Eingangstür zu beauftragen. Die Tür hat die Farbe ___ und besteht aus ___ (Materialangabe). Sie erfüllt folgende Sicherheitsanforderungen: _____________. Die Kosten in Höhe von _____ EUR werden aus den laufenden Hausgeldern finanziert. Die Kostenverteilung erfolgt entsprechend des geltenden Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Anfechtungsrisiko
Anfechtungsrisiken sind dann gebannt, wenn vor der Beschlussfassung Vergleichsangebote vorlagen und die beschlossene Erhaltungsmaßnahme im Beschlusswortlaut konkret beschrieben ist.
Große Maßnahme
Je nach Art und Umfang der durchzuführenden Maßnahme sind ggf. mindestens 2 Wohnungseigentümerversammlungen erforderlich. So kann zunächst eine Entscheidung über das "Ob" einer Maßnahme erforderlich sein und eine 2. Versammlung, in der über das "Wie" der Maßnahme zu entscheiden ist.
Musterbeschluss: Erhaltungsmaßnahme (große Maßnahme – 2 Eigentümerversammlungen)
1. Eigentümerversammlung mit Beschlussfassung über das "Ob"
TOP XX Sanierung der Fassade unter Aufbringung einer Wärmedämmung
Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sanierung der Gebäudefassade unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems. In diesem Zusammenhang wird der Verwalter ermächtigt, namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Architekturbüro zur Ermittlung des Maßnahmenumfangs und der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses zu beauftragen. Auf Grundlage des Leistungsverzeichnisses hat der Verwalter mindestens 3 Angebote geeigneter Fachunternehmen einzuholen. Die Beschlussfassung über die konkrete Maßnahmendurchführung und Beauftragung eines Fachunternehmens erfolgt in einer weiteren Eigentümerversammlung.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
________________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
2. Eigentümerversammlung mit Beschlussfassung über das "Wie"
TOP XX: Durchführung der Fassadensanierung unter Aufbringung einer Wärmedämmung
Die Wohnungseigentümer haben in der Wohnungseigentümerversammlung vom ______ zu TOP XX die Sanierung der Gebäudefassade unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems beschlossen. Auf Grundlage der vorliegenden Angebote wird der Verwalter ermächtigt, die Firma ______ gemäß ihrem Angebot vom ______ namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Fassadensanierung und dem Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems zu beauftragen. Im Einzelnen umfasst die Fassadensanierung die folgenden Maßnahmen:
_________________________________________________.
Das Angebot der Firma ______ wird in die Anlage zur Beschluss-Sammlung aufgenommen.
Die Finanzierung der Kosten in Höhe von _______ EUR erfolgt aus der Erhaltungsrücklage.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
_____________...
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt Deutsches Anwalt Office Premium. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen