Beschlussmuster für die Eigentümerversammlung (WEMoG) / 10.2.1 Überblick

Bezüglich der Ordnungsmäßigkeit eines Kostenverteilungsänderungsbeschlusses ist durchaus die betreffende Kostenart in den Blick zu nehmen. Ein einheitlicher Änderungsschlüssel wird nur selten zu einer interessensgerechten Kostenverteilung führen. Mit Blick auf eine Änderung des Verteilungsschlüssels der Betriebskosten ist nämlich zu beachten, dass sich diese aus

1. grundstücksbezogenen Kosten,
2. Verbrauchskosten,
3. objektbezogenen Kosten und
4. Verursacherkosten

zusammensetzen. Insoweit muss bei der Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung dem Charakter dieser Kostenarten Rechnung getragen werden. Dies mag auch einer der Gründe sein, warum der Gesetzgeber im Rahmen des WEMoG eine umfassende Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für unzulässig hält.

Grundstücksbezogene Kosten

Bei den grundstücksbezogenen Kosten handelt es sich vor allem um die Kosten

• der Straßenreinigung,
• der Gebäudereinigung,
• der Gartenpflege,
• der Versicherung,
• des Hausmeisters.

Ist aufgrund Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen vereinbart, trägt dieser Verteilungsschlüssel dem Kostencharakter am ehesten Rechnung. Instanzgerichtlich wurde jedenfalls eine Kostenverteilungsänderung bezüglich dieser Positionen nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach Objekten, für nicht ordnungsgemäß erachtet.^[1] Allerdings ist der BGH insoweit großzügiger, als er lediglich auf das Willkürverbot abstellt. Jedenfalls wäre eine Kostenverteilungsänderung, gerichtet auf eine künftige Kostenverteilung nach Fläche, nicht zu beanstanden.^[2] Das ist nachvollziehbar, da der Flächenmaßstab dem Wertmaßstab noch am nächsten kommt. Da jedenfalls eine Kostenverteilung der grundstücksbezogenen Betriebskosten nach Miteigentumsanteilen oder Fläche in aller Regel ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, bestehen auch keine Bedenken gegen eine Änderung der Kostenverteilung nach Fläche statt nach Objekten oder Miteigentumsanteilen.

Der Begründung des Gesetzgebers zum WEMoG ist nicht zu entnehmen, ob die vorerwähnten grundstücksbezogenen Kosten als "bestimmte Arten von Kosten" gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG anzusehen sind, was es erlauben würde, einen vom Gesetz oder von einer Vereinbarung abweichenden Kostenverteilungsschlüssel zu beschließen. Allerdings würde dies die Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer unnötig beschneiden, was nicht im Sinn des Gesetzgebers sein kann.

Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung einzelner Kostengruppen (Betriebskosten)

TOP XX: Änderung des Verteilungsschlüssels bezüglich der grundstücksbezogenen Kosten

Gemäß § ___ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _________ (Name und Kanzleisitz) vom _______ zu der Urkundenrollen-Nummer _______ erfolgt die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums unter den Wohnungseigentümern nach Objekten, also Sondereigentumseinheiten.

Abweichend hiervon beschließen die Wohnungseigentümer, die Kosten der Straßenreinigung, der Gebäudereinigung, der Gartenpflege, der Versicherung und des Hausmeisters künftig ab der Wirtschaftsperiode _____ nach Miteigentumsanteilen zu verteilen.

Abstimmungsergebnis:

Ja-Stimmen: _____

Nein-Stimmen: _____

Enthaltungen: _____

Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:

________________

Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.

Verbrauchskosten

Bei den Kosten, denen ein Verbrauch der Wohnungseigentümer zugrunde liegt, entspricht allein eine verbrauchsbezogene Kostenverteilung ordnungsmäßiger Verwaltung. Dies ist insbesondere bei den Heiz- und Warmwasserkosten der Fall. Hier sind auch die Vorgaben der Heizkostenverordnung zwingend. Ein von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Dies gilt auch für die Kosten des Kaltwassers, so eine verbrauchsabhängige Erfassung erfolgt.^[3]

Auch seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 dürfte eine vom Maßstab des Verbrauchs abweichende Kostenverteilung gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen und auf Erhebung einer Anfechtungsklage hin für ungültig erklärt werden. Keinesfalls möglich wäre es, die Heiz- und Warmwasserkosten entgegen den Vorgaben der Heizkostenverordnung zu verteilen. Ein entsprechender Beschluss mit Dauerwirkung wäre nichtig. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Abrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, wäre hingegen auch nach künftiger Rechtslage nur anfechtbar und nicht nichtig.^[4]

Objektbezogene Kosten

Bei den objektbezogenen Betriebskosten handelt es sich in erster Linie um die Kosten des Kabelempfangs. Ist ein gesonderter Kostenverteilungsschlüssel hierfür nicht vereinbart, ist grundsätzlich zunächst der vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel maßgeblich. Ist allgemein die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vereinbart, so sind auch die Kosten des Kabelempfangs nach diesem Kostenverteilungsschlüssel unter den Wohnungseigentümern umzulege...