Problemüberblick
Im Fall geht es um die Frage, ob die Wohnungseigentümer beschließen können, das gemeinschaftliche Eigentum dauerhaft nicht auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer zu erhalten.
Benutzungsbeschluss
Der BGH geht davon aus, dass Wohnungseigentümer nicht beschließen können, das gemeinschaftliche Eigentum dauerhaft nicht zu erhalten. Dies entspricht der h. M. Denn in einer andauernden Benutzungsuntersagung liege keine bloße Verwaltung, sondern eine Änderung der Grundlagen, was allen Wohnungseigentümern nach § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG zum Mitgebrauch zur Verfügung stehen solle. Über diese elementare Frage könne nicht beschlossen werden. Ein Benutzungsbeschluss dürfe eine vom Gesetz oder einer Vereinbarung erlaubte Benutzung nicht vollständig verbieten bzw. ausschließen. Eine solche Bestimmung ändert der Sache nach das Gesetz und/oder die Vereinbarung ab und sei in Ermangelung einer Beschlusskompetenz nichtig.
Eine Benutzungsbestimmung durch Benutzungsbeschluss setzt also stets den Mitgebrauch weiterhin voraus. Etwas anderes gilt allerdings, wenn das Gesetz oder eine behördliche Maßnahme einen solchen Gebrauchsentzug anordnet und ein etwaiger Beschluss diesen nur umsetzt, da sich dann der Bereich des § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG durch Einwirkung von außen geändert hat.
Zerstörung des gemeinschaftlichen Eigentums
Etwas anderes würde auch dann gelten, wenn § 22 WEG (= § 22 Abs. 4 WEG a. F.) bei einer jahrelangen "Nichterhaltung" des gemeinschaftlichen Eigentums anwendbar wäre. In diesem Fall könnte eine Erhaltung ausnahmsweise nicht mehr verlangt und die Benutzung dauerhaft verboten werden. So sah es bislang eine verbreitete Ansicht. Diese wollte der punktuellen die schleichende Zerstörung an die Seite stellen. Diese Sichtweise lehnt der BGH ab.
Aufhebung der Gemeinschaft
Der BGH weist darauf hin, dass in Fällen der wirtschaftlichen Wertlosigkeit des Wohnungs- oder Teileigentums nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft in Betracht kommt. Er meint, sich dieser Problematik aber nicht widmen zu müssen, da es im Fall nur um ein Benutzungsverbot gehe.
Einordnung
Die Entscheidung hat vor allem für bestimmte Einrichtungen, die im gemeinschaftlichen Eigentum stehen, beispielsweise einen Personenaufzug, eine Bedeutung. Für diese Einrichtungen steht noch mehr als bislang fest, dass ihre Reparatur nicht lange verschoben werden darf.
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