Bei fehlender Mitwirkung aller Eigentümer in Form der Auflassung: Unterteilung eines Wohnungseigentums(Hauses) in drei Wohnungseinheiten aufgrund einer unzulässigen Umwandlung von (bisherigem) Treppenhaus-Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum ist nichtig

Normenkette

§ 1 WEG, § 53 GBO, § 892 BGB, § 1155 BGB

Kommentar

1. Wird nach Unterteilungsaufteilungsplan bisheriges Sondereigentum an einem Treppenhaus (eines Haus-Wohnungseigentums) - ohne Mitwirkung aller Wohnungseigentümer in der Form der Auflassung - in Gemeinschaftseigentum umgewandelt, ist die Unterteilung nichtig; die in Vollzug dieser Unterteilung vorgenommenen Eintragungen im Grundbuch sind inhaltlich unzulässig. Insoweit wird nämlich im Grundbuch ein Rechtszustand verlautbart, den es von Rechts wegen nicht gibt.

Ein Unterteilungsplan kann unter keinen Umständen Räume, die bisher Sondereigentum waren (hier: Treppenhaus) als Gemeinschaftseigentum ausweisen (vgl. bereits BayObLG vom 10. 11. 1987, BayObLGZ 87, 390 und BayObLG, Rechtspfleger 88, 256). Es gibt auch an einem Treppenhaus nicht gemeinschaftliches Sondereigentum in der Form eines Mitsondereigentums, die Rechtsfigur einer dinglich verselbständigten Untergemeinschaft an einzelnen Räumen ist dem Wohnungseigentumsrecht fremd (ebenso BGH, NJW 95, 2851/2853).

Damit ist das Treppenhaus Sondereigentum geblieben. Dieser Sondereigentums-Raum ist allerdings nicht mit einem Miteigentumsanteil verbunden, was gegen zwingendes Recht verstößt. Erst die unlösbare Verbindung von Miteigentumsanteil und Sondereigentum macht das Wesen des Wohnungseigentums aus. Ein "isoliertes Sondereigentum" ist nicht denkbar (vgl. die o. g. erwähnte Senats-Rechtsprechung).

Damit sind die in Vollzug der Unterteilung vorgenommenen Eintragungen inhaltlich unzulässig und können auch nicht Grundlagen weiterer Eintragungen sein (die sich ebenfalls als inhaltlich unzulässig darstellen). Eine unzulässige Eintragung ergibt auch keine Grundlage für einen gutgläubigen Erwerb nach § 892 BGB. An dieser Auffassung wird trotz der Kritik von Röll (MittBayNot 88, 22/24) festgehalten, da es sich vorliegend nicht um die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum handelt, sondern um nachträgliche Unterteilung.

2. Damit waren die inhaltlich unzulässigen Eintragungen von Amts wegen zu löschen ( § 53 Abs. 1 S. 2 GBO). Durch die Löschung musste wieder der Rechtszustand hergestellt werden, der vor der Unterteilung und Schließung des betreffenden Wohnungsgrundbuchs bestand. Vorliegend hat das Grundbuchamt mit Billigung durch das Landgericht die Unterteilung und die Übertragung der dadurch gebildeten neuen Wohnungseigentumsrechte insoweit aufrecht erhalten, als die Beteiligten als Bruchteilseigentümer des ursprünglichen Wohnungseigentums der alleinigen Voreigentümerin mit den entsprechenden Miteigentumsanteilen eingetragen wurden, was rechtsfehlerhaft ist.

Die vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 3. 11. 1989 ( BGH, Entscheidung v. 3. 11. 1989, Az.: V ZR 143/87= BGHZ 109, 129) und auch vom 30. 6. 1995 ( BGH, Entscheidung v. 30. 6. 1995, Az.: V ZR 118/94= NJW 95, 2851) aufgestellten Grundsätze können auf den vorliegenden Fall nicht übertragen werden. Vorliegend wollte gerade die Alleineigentümerin (Mutter) ihr Wohnungseigentum in selbständige Wohnungseigentumsrechte unterteilen und die bedachten Geschwister wollten auch Wohnungs- oder Teileigentum an einzelnen Wohnungen oder Räumen erwerben. Es spricht nichts dafür, dass die begünstigten Geschwister Bruchteilseigentümer an sämtlichen Wohnungen und Räumen des Hauses (vormaligem Wohnungseigentum der Mutter) hätten werden wollen, wenn sie erkannt hätten, dass die Unterteilung in einzelne Wohnungseigentumsrechte und deren Übertragung auf sie rechtlich nicht möglich war.

Der vom BGH herausgestellte Schutz der anderen Wohnungseigentümer würde auch in sein Gegenteil verkehrt, wenn ein Gründungsakt insgesamt nichtig und deshalb überhaupt kein Wohnungseigentum entstanden wäre. Eine vergleichbare Interessenlage besteht hier nicht. Gescheitert ist lediglich die spätere Unterteilung mit der Folge, dass das ursprüngliche Wohnungseigentum der Voreigentümerin bestehen blieb; schützenswerte Interessen des weiteren an der Unterteilung nicht beteiligten (Nachbar-)Wohnungseigentümers werden dadurch nicht berührt. Allerdings sind durch die Anlegung der Wohnungs- und Teileigentumsgrundbücher keine inhaltlich unzulässigen Eintragungen entstanden.

Das Grundbuch ist aber unrichtig geworden, weil es den wahren Rechtszustand nicht ausweist. Die Folge der unwirksamen Unterteilung und der inhaltlich unzulässigen Eintragungen in der Folgezeit ist, dass das ursprüngliche Wohnungseigentum der Voreigentümerin mit der seinerzeit allein bestehenden Belastung bestehen blieb. Das Grundbuch ist also insoweit unrichtig geworden, als die Geschwister als Rechtsnachfolger und Bruchteilseigentümer sowie die nach der Unterteilung oder im Zusammenhang damit vorgenommenen Belastungen eingetragen sind. Diese Unrichtigkeit hat das Grundbuchamt durch Verletzung gesetzlicher Vorschriften herbeigeführt. Voraussetzung für die Eintragung eines Amtswiderspruchs ist aber, dass das Grundbuch auch jetzt noch unrichtig ist, was jedenfalls glaubhaft sein muss. Die entsprechenden Feststellungen kann der Senat selb...