Bei Aufteilung müssen alle Miteigentümer mitwirken, soweit dabei Gemeinschaftseigentum entsteht

Leitsatz

Wird Wohnungseigentum nicht in der Weise unterteilt, daß aus der bisherigen Raumeinheit mehrere in sich wieder abgeschlossene Einheiten entstehen, sondern kann die Aufteilung des Sondereigentums nur in der Weise vorgenommen werden, daß ein Teil der bisher sondereigentumsfähigen Räume und Gebäudeteile in gemeinschaftliches Eigentum überführt werden muß, dann kann der Aufteilende nicht allein handeln, es müssen vielmehr die übrigen Miteigentümer hierbei nach § 4 WEG mitwirken.

Sachverhalt

Bei der Wohnungseigentumsanlage handelt es sich um eine Seniorenwohnanlage. Die Miteigentumsanteile werden dabei verbunden mit dem Sondereigentum an den Altenwohnungen von jeweils zwei BGB-Gesellschaften gehalten. Nach den Gesellschaftsverträgen sind die einzelnen Wohnungen jeweils einem Mitgesellschafter - also den einzelnen Senioren - zugeordnet. Der Gesellschaftsvertrag der einen BGB-Gesellschaft sieht weiter vor, daß ein durch ordentliche Kündigung ausscheidender Gesellschafter als Abfindung das Eigentum an dem von ihm bezeichneten Sondereigentumsrecht erhält.

Ein älteres Seniorenehepaar war nun aufgrund ordentlicher Kündigung aus der Gesellschaft ausgeschieden und begehrte Einräumung des Sondereigentums an der entsprechenden Wohnung. Diesem Begehren kamen die übrigen Gesellschafter der BGB-Gesellschaft nicht nach, woraufhin das Paar vor einem Notar einen Teilungs- und Auflassungsvertrag beurkunden ließ und nunmehr einen entsprechenden Genehmigungsanspruch gegen die übrigen Eigentümer gerichtlich verfolgt.

Entscheidung

Dieser Anspruch besteht hier nicht, zur Teilung und Auflassung hätte es der Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer bedurft, der Teilungs- und Auflassungsvertrag war mangels wirksamer Einigung der Wohnungseigentümer nichtig.

Selbstverständlich ist die BGB-Gesellschaft nach dem Gesellschaftsvertrag verpflichtet, den Ausscheidenden als Abfindung das Wohnungseigentum an der diesen bisher auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage zugeteilten Altenwohnung zu übertragen. Zur Erfüllung dieses Anspruchs bedarf es auch der Bildung von Wohnungseigentum, also einer Teilung des von der BGB-Gesellschaft gehaltenen Anteils.

Zu berücksichtigen ist aber, daß bei der Teilung des bisher von der einen BGB-Gesellschaft gehaltenen - 120 Altenwohnungen mitsamt der zugehörigen Zugangswege als Sondereigentum umfassenden - Wohnungseigentums in zwei selbständige Einheiten auch solche Räume und Gebäudeteile entstehen, die nun nicht mehr nur dem Gebrauch eines Wohnungseigentümers dienen und daher in das gemeinschaftliche Eigentum aller Wohnungseigentümer überführt werden müssen. Gerade hierfür bedarf es nun aber auch der Mitwirkung aller Wohnungseigentümer - also insbesondere auch der weiteren BGB-Gesellschaft, die den übrigen Sondereigentumsbereich der Wohnanlage hält. Zum besseren Verständnis muß man sich vor Augen halten, daß zwei große Sondereigentumsbereiche der jeweiligen Gesellschaften existieren. Wird nunmehr durch Teilung des Sondereigentums der einen Gesellschaft, Teile deren Sondereigentums in gemeinschaftliches Eigentum umgewandelt, so ist hierzu auch die Zustimmung der anderen Gesellschaft notwendig, da ja hierdurch auch deren Eigentumsanteil betroffen ist.

Anders sieht dies nur dann aus, wenn ein Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum in mehrere selbständige Wohnungseigentumsrechte unterteilt und die so entstandenen Rechte an Dritte veräußert. Hier ist dann keine Mitwirkung der übrigen Eigentümer notwendig, wenn die bisherige Raumeinheit in sich geschlossen bleibt, durch die Aufteilung also das gemeinschaftliche Eigentum nicht berührt wird. Auch hier zur Verdeutlichung: Unterteilt ein Wohnungseigentümer beispielsweise seine 150 m² große Wohnung in drei Wohnungen mit jeweils 50 m² und entstehen somit zwar selbständige Sondereigentumseinheiten, die jedoch durch die Abgeschlossenheit der ursprünglichen Eigentumswohnung keine Auswirkung auf das gemeinschaftliche Eigentum der übrigen Wohnungseigentümer hat, so ist eine Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 05.10.1998, II ZR 182/97

Fazit:

Die Entscheidung verdeutlicht, daß es nicht möglich ist, durch einseitige Erklärung eines Wohnungseigentümers die bei der Aufteilung von Sondereigentum notwendige überführung eines Teils der bisher sondereigentumsfähigen Räume und Gebäudeteile in gemeinschaftliches Eigentum herbeizuführen. Zu beachten ist dabei insbesondere, daß auch eine entsprechende Bestimmung in der Teilungserklärung, wonach die übrigen Miteigentümer verpflichtet sind, ihre Zustimmung zur Teilung von Sondereigentum in der gesetzlich vorgeschriebenen Form zu erteilen, eine formgerechte Teilungserklärung und Auflassung nicht ersetzt, sondern insoweit lediglich eine Absichtserklärung bzw. schuldrechtliche Verpflichtung darstellt, die noch der Umsetzung bedarf.