Begründung von Wohnungseigentum: kein Kündigungsgrund

Leitsatz

Die Begründung von Wohnungseigentum an einer vermieteten Wohnung stellt keinen Kündigungsgrund dar.

Normenkette

§§ 546 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB; § 8 WEG

Das Problem

1. K, der im Jahr 2010 ein Mietshaus in Wohnungseigentum umgewandelt hatte, begehrt von B Räumung und Herausgabe der von B innegehaltenen Wohnung. K macht geltend, das Mietverhältnis sei aufgrund einer auf § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB beruhenden Kündigung beendet. Er könne den leer stehenden Wohnraum in den beiden oberen Geschossen nur verwerten, wenn er B kündige.

   § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters)

   (1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.

   (2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

   1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
   2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
   3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

   …

2. Das AG weist die Klage ab. Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sei nicht gegeben. Es liege der Ausschlussgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 3. Halbsatz BGB vor. Im Übrigen sei nicht ersichtlich, dass K durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung gehindert sei.

3. Dagegen wendet sich K mit der Berufung. Er meint, der Ausschlussgrund des § 573 Abs. 2 Nr. 3 3. Halbsatz BGB liege nicht vor. Zur Aufteilung in Wohnungseigentum sei es nur gekommen, um den leer stehenden Wohnraum in den beiden oberen Geschossen zu veräußern. Die Kündigung sei nicht in zeitlichem Zusammenhang mit der Teilung erfolgt. Insoweit sei auf die rechtliche Wertung in § 577a BGB abzustellen.

   § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung)

   (1) Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, so kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen.

   ...

   (2) Die Frist nach Abs. 1 oder nach Abs. 1a beträgt bis zu 10 Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 2 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist nach Satz 1 durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens 10 Jahren zu bestimmen.

   ...

Die Entscheidung

1. Ohne Erfolg! K könne nicht nach § 546 Abs. 1 BGB Herausgabe verlangen. Durch die Kündigung sei das Mietverhältnis nicht beendet worden. Ein Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB sei nicht gegeben.
2. Es könne dahinstehen, ob K durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sei und dadurch erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleiden würde. Jedenfalls könne sich K nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 3. Halbsatz BGB). Nur zu Recht habe das AG angenommen, dass der Ausschlusstatbestand erfüllt ist. K habe nach dem Erwerb des Grundstücks Wohnungseigentum begründet und die Kündigung ausgesprochen, um dieses zu veräußern.
3. Es bedürfe keiner abschließenden Entscheidung, ob der Kündigungsausschluss nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 3. Halbsatz BGB zeitlich unbefristet ist. Selbst wenn die in § 577a BGB genannte Frist entsprechend anwendbar sei, würde dies der Kündigung nicht zur Wirksamkeit verhelfen. Denn seit der Begründung des Wohnungseigentums waren bei Ausspruch der Kündigung noch nicht einmal 3 Jahre (§ 577a Abs. 1 BGB) vergangen. Im Übrigen habe die maßgebliche Frist gemäß § 577a Abs. 2 BGB in Verbindung mit §§ 1 ff. der Berliner Verordnung i.S.v. § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung 7 Jahre betragen.
4. K könne nicht geltend machen, die Kündigung wäre auch dann zulässig gewesen, wenn er die Immobilie nicht aufgeteilt und die Kündigung allein darauf gestützt hätte, dass Wohnraum in oberen Etagen besser vermietet werden könne, wenn ein Aufzug vorhanden sei, der Einbau eines Aufzugs aber nur möglich sei, wenn die Wohnungen auf jeder Etage zus...