Begründung von Sondernutzungsrechten und Bestimmtheit

Leitsatz

Sollen Sondernutzungsrechte im Fall der Vorratsteilung aufschiebend bedingt durch eine spätere Zuordnungserklärung des Verwalters begründet werden, müssen die Grundstücksflächen, von deren Mitgebrauch die späteren Wohnungseigentümer durch das Sondernutzungsrecht ausgeschlossen werden, in der zu den Grundakten gelangten Teilungserklärung oder den dieser beigelegten Plänen hinreichend bestimmt bezeichnet sein.

Normenkette

§§ 13 Abs. 1, 15 Abs. 1 WEG

Das Problem

1. In einer Gemeinschaftsordnung aus dem Jahr 1998 heißt es wie folgt:

   Aufschiebend bedingt durch die Zuweisung begründet der Grundstückseigentümer Sondernutzungsrechte an Gartenflächen, gemäß dem beigefügten Plan, in dem dieser Grundstücksteil violett schraffiert eingezeichnet ist. Die Zuweisung von Teilen dieser Gartenfläche erfolgt durch den Grundstückseigentümer in den Kaufverträgen oder nach Verkauf der letzten Einheit durch Erklärung des Verwalters gegenüber dem Grundbuchamt. Die übrigen Miteigentümer sind bereits jetzt von der Nutzung dieses Grundstücksteils als Teil des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossen, soweit ihnen kein Sondernutzungsrecht ausdrücklich zugewiesen wird. Dem Wohnungseigentümer Nr. 1 ist es im Fall der Zuweisung des Sondernutzungsrechts gestattet, ein Geräte/Gartenhaus (höchstens 6 qm Grundfläche) im nördlichen Bereich zu errichten und dort zu belassen.

   Der Gemeinschaftsordnung ist ein Lageplan beigeheftet, der eine Fläche in rötlich-violetter Schraffierung aufweist. An der Gebäudebreitseite nach Norden hin ist eine undeutliche, möglicherweise verblasste graue Schraffierung zu erkennen.

2. Anfang 2013 weist der Verwalter in Ausübung der ihm durch die Gemeinschaftsordnung erteilten Ermächtigung dem Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 1 zur alleinigen, unentgeltlichen und ausschließlichen Nutzung das Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche, die in einem der Erklärung beigefügten Plan gelb eingezeichnet ist, zu. Ferner bewilligt und beantragt der Verwalter, diese Sondernutzungsrechtszuweisung in das Grundbuch einzutragen. Der Urkunde ist ein Plan beigefügt, der einen Teil der im ursprünglichen Plan rot-violett markierten Fläche im nördlichen Bereich der Gebäudelängsseite sowie eine weitere Fläche an der Gebäudebreitseite nach Norden hin in gelber Schraffur ausweist. Im Sommer 2013 informiert der Verwalter die Wohnungseigentümer bei ihrer Versammlung über die Zuweisung des Sondernutzungsrechts.
3. Im Dezember 2013 weist das Grundbuchamt auf Bedenken wegen der im Norden gelegenen Gartenfläche hin. Der beurkundende Notar, der für den Verwalter handelt, beruft sich auf einen Lageplan. Nach diesem, den er in einer Farbkopie vorlegt, ist die an die nördliche Gebäudeseite anschließende Fläche mit einer farblich identischen Schraffur versehen, wie sie auch die Flächen an den beiden anderen Gebäudeseiten aufweisen.
4. Anfang 2014 weist das Grundbuchamt den Antrag zurück. Es meint, es sei ein Beschluss erforderlich, da die ursprüngliche Gemeinschaftsordnung die zur Zuweisung von Sondernutzungsrechten vorgesehene Fläche nur unzureichend markiere. Die bloße Information der Wohnungseigentümer genüge nicht. Aufgrund der fehlenden Markierung sei der Verwalter nicht berechtigt gewesen, in eigener Regie ohne Abstimmung und Beschluss ein Sondernutzungsrecht zuzuweisen.
5. Gegen diese Entscheidung legt der Notar im Namen des Eigentümers des Wohnungseigentums Nr. 1 Beschwerde ein. Er behauptet, die bei den Grundakten befindliche Ablichtung weise im fraglichen nördlichen Bereich eine – wenn auch dort weniger deutlich ausgestaltete – Schattierung auf. Weil dem Eigentümer des Wohnungseigentums Nr. 1 nach der Gemeinschaftsordnung gestattet sei, im Fall der Zuweisung eines Sondernutzungsrechts im nördlichen Bereich ein Gartenhaus von 6 m² Grundfläche zu errichten, es in der deutlich violett eingezeichneten Fläche aber keinen Bereich gebe, der auf einer Grundfläche von 6 m² eine solche Errichtung zulasse, ergebe sich im Wege der Auslegung, dass die nördliche Fläche von der Zuweisungsermächtigung erfasst sein sollte.

Die Entscheidung

1. Die Beschwerde hat keinen Erfolg! Unter einem Sondernutzungsrecht werde eine nach §§ 10 Abs. 2 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG vereinbarte Nutzungsregelung verstanden, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräume, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG nehme (Hinweis auf BayObLG v. 24.10.1989, 2 Z 115/89, Rpfleger 1990 S. 63).
2. Ein Sondernutzungsrecht habe 2 Komponenten: Dem Eigentümer einer bestimmten Wohnung werde (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt, alle übrigen Eigentümer würden (negativ) von der ihnen als Miteigentümern zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen (Hinweis auf BayObLG v. 8.11.1985, BReg. 2 Z 119-122/84, BayObLGZ 1985 S. 378, 380). Die Begründung von Sondernutzungsrechten, sofern ...