BayObLG Rechtsentscheid vom 08.04.1988 - RE-Miet 1/88

Leitsatz (amtlich)

›1. Eine Vorlage zum Rechtsentscheid ist unzulässig, wenn die vorgelegte Rechtsfrage zwar im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses auftritt, aber in erster Linie Vorschriften des allgemeinen Mietrechts, des Schuldrechts oder des Allgemeinen Teils des BGB betrifft und es nicht auf Besonderheiten des Wohnraummietrechts ankommt.

2. Im Konkurs des Vermieters von Wohnraum steht dem Mieter ein Aussonderungsanspruch in bezug auf eine Mietkaution zu, die der Vermieter auf Grund eines nach dem 1.1.1983 geschlossenen Mietvertrags erhalten hat, auch wenn er sie zunächst in sein Vermögen überführt und erst später zugunsten des Mieters ein Treuhandkonto errichtet.‹

Gründe

I. Die Gemeinschuldnerin war gewerbliche Zwischenmieterin von ca. 500 Wohnungen in ... . Mit der Klägerin hatte sie in der Zeit zwischen September 1983 und September 1985 Wohnraummietverträge abgeschlossen. Darin hatten sich die Kläger verpflichtet, Mietkautionen zu stellen, die bei Vertragsschluß oder zu Beginn der Mietverhältnisse fällig waren. Einige Verträge sahen zusätzliche Kautionsleistungen für die Überlassung von Mobiliar vor. Die Kläger haben die vereinbarten Kautionsbeträge an die Gemeinschuldnerin bezahlt; diese hat sie ihren laufenden Geschäftskonten gutgebracht.

Am 12.3.1986 hat die Gemeinschuldnerin Antrag auf Eröffnung des Konkursverfahrens gestellt. Am 8.4.1986 hat sie eine Summe von 400.000 DM, die ihr von einem ihr verbundenen Unternehmen zugeflossen waren, auf ein am gleichen Tag errichtetes Sparkonto eingezahlt. Dieses Konto lautete auf den Namen der Gemeinschuldnerin mit dem Zusatz: ›w/Mieterkautionen‹. Im Kontoeröffnungsantrag hatte die Gemeinschuldnerin als ›Betreff‹ angegeben: ›w/Mieterkautionen div. Objekte‹. In den folgenden Tagen hob die Gemeinschuldnerin mehrmals größere Summen von dem Sparkonto ab und verwendete sie zur Rückzahlung von Mietkautionen. Hinsichtlich des verbleibenden Guthabens erklärte sie mit Schreiben vom 18.4.1986, sie verpfände insgesamt 299.982 DM zugunsten der in der Anlage zur ›Verpfändungserklärung‹ aufgeführten Mieter, jeweils in Höhe der dort genannten Wohnungs- und Mobiliarmietkautionen sowie Zinsen. Das Restguthaben mit 11.645,29 DM verpfände sie zugunsten der Firma ...gesellschaft mbH und Co. Geschäftsbesorgungs KG für weitere Mietkautionen, die diese Firma für sie verwalte. In der Anlage zur ›Verpfändungserklärung‹ sind unter insgesamt 191 Mietparteien auch die Kläger mit den von ihnen bezahlten Kautionen nebst Zinsen ab dem Zeitpunkt ihrer Zahlungen bis zum 18.4.1986 aufgeführt. Die ›Verpfändungserklärung‹ samt Anlage ist der kontoführenden Bank, nicht aber den einzelnen Mietern bekanntgegeben worden.

Am 26.5.1986 wurde das Konkursverfahren über das Vermögen der Gemeinschuldnerin eröffnet und der Beklagte zum Konkursverwalter ernannt. Er löste das Sparkonto auf und beansprucht das Guthaben für die Konkursmasse.

Die zwischen der Gemeinschuldnerin und den Klägern geschlossenen Mietverträge sind spätestens zum 31.7.1986 beendet worden. Ein Teil der Kläger hat die Mietverhältnisse mit einem neuen gewerblichen Zwischenmieter oder mit den Wohnungseigentümern fortgesetzt. Einzelne dieser neuen Vermieter haben eine nochmalige Kautionszahlung verlangt und erhalten; in anderen Fällen sind keine neuen Kautionen gezahlt worden.

Mit der im September 1986 erhobenen Klage haben insgesamt 32 der in der Anlage zur ›Verpfändungserklärung‹ genannten Mietparteien, unter ihnen die am Berufungsverfahren beteiligten Kläger, vom Beklagten die Rückzahlung ihrer jeweiligen Kautionen samt Zinsen verlangt, wobei sie sich auf Aussonderungs- und Absonderungsansprüche berufen haben. Der Beklagte ist der Klage entgegengetreten. Einem Aussonderungsrecht der Mieter hat er die Einrede der Konkursanfechtung gemäß § 30 Nr. 1 Halbs. 2 KO entgegengesetzt und hierzu die Ansicht vertreten, gemäß § 166 Abs. 1 BGB in analoger Anwendung müßten sich die Kläger zurechnen lassen, daß die Gemeinschuldnerin, ihre Treuhänderin, Kenntnis vom Konkursantrag hatte.

Durch Urteil vom 13.2.1987 hat das Amtsgericht die Klagen abgewiesen. Es hat ausgeführt, das Sparkonto sei zwar ein Treuhandkonto gewesen, jedoch bestehe kein Aussonderungsrecht der Mieter. Das von der Gemeinschuldnerin dort eingezahlte Geld sei nämlich nicht unmittelbar aus dem Vermögen der Mieter oder aus für die Mieter bestimmten Zahlungen geflossen, sondern habe von einer Firma gestammt, die mit den Mietern der Gemeinschuldnerin nichts zu tun gehabt habe.

Die Kläger haben gegen dieses Urteil Berufung eingelegt, mit der sie in erster Linie ihre Ansprüche auf Rückzahlung der geleisteten Kautionen weiterverfolgen und hilfsweise die Feststellung begehren, daß die Kautionsbeträge nicht zur Konkursmasse gehören. Diejenigen Kläger, die die Mietverhältnisse mit neuen Vermietern ohne nochmalige Kautionsleistung fortgesetzt haben, verlangen mit weiteren Hilfsanträgen die Auszahlung der Mietkautionen nebst Zinsen an ihre jetzigen Vermieter oder die Feststellung, daß der Beklagte zu...