BayObLG Beschluss vom 29.09.1999 - 2Z BR 103/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Unterlassung der Nutzung eines Teileigentums als Imbißstube bei Zweckbestimmung als Laden

Verfahrensgang

LG München I (Entscheidung vom 16.06.1999; Aktenzeichen 1 T 9013/97)

AG München (Entscheidung vom 24.04.1997; Aktenzeichen UR II 479/96)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 16. Juni 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Nr. IV des Beschlusses des Amtsgerichts München vom 24. April 1997 aufgehoben und der Antragsgegnerin für den Fall der Zuwiderhandlung gegen das Unterlassungsgebot (Nr. I 1 der Entscheidung des Landgerichts) ein Ordnungsgeld von höchstens 10.000 DM, ersatzweise je 500 DM ein Tag Ordnungshaft angedroht wird; außerdem ist die Antragsgegnerin zur Unterlassung der zweckbestimmungswidrigen Nutzung erst ab 1. Januar 2000 verpflichtet.

II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 20.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsgegnerin gehört unter anderem das Teileigentum Nr. 2 im Erdgeschoß, das in der Teilungserklärung als „Laden” bezeichnet ist.

Der Mieter des Teileigentums hat im Jahr 1994 die vorhandene Glasscheibe durch eine Lüftungsanlage mit Ventilator ersetzt. Derzeit verkauft er in dem Teileigentum angelieferte Speisen, die dort aufgewärmt und warmgehalten werden, zum Mitnehmen oder zum Verzehr an Ort und Stelle.

Auf Antrag der Antragsteller hat das Amtsgericht durch Beschluß vom 24.4.1997 unter anderem der Antragsgegnerin untersagt, ihr Teileigentum Nr. 2 als Imbißstube und/oder als Ort, an dem Speisen zubereitet und verkauft werden, zu nutzen oder nutzen zu lassen; ferner hat es die Antragsgegnerin verpflichtet, die vorhandene Be- und Entlüftungsanlage zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand durch Anbringung von Fenstern wiederherzustellen; schließlich hat es der Antragsgegnerin für den Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld und für den Fall der Uneinbringlichkeit Ordnungshaft angedroht (Nr. IV der Entscheidung).

Die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin hat das Landgericht durch Beschluß vom 16.6.1999 zurückgewiesen; dabei hat es die Entscheidung des Amtsgerichts über die Nutzungsuntersagung bezüglich des Teileigentums Nr. 2 unverändert belassen (Nr. I 1 der Entscheidung), die Beseitigungsverpflichtung jedoch wie folgt neu gefaßt (Nr. I 2 der Entscheidung):

Die Antragsgegnerin ist verpflichtet, die an der Südseite befindliche Anlage zur Entlüftung mit Abluftgitter und Blechaufbau zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand durch Anbringung eines ab schließenden Fensters wiederherzustellen.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

II.

Das Rechtsmittel hat im wesentlichen keinen Erfolg. Lediglich die Androhung von Ordnungsmitteln wird geringfügig abgeändert.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Mit der Zweckbestimmung des Teileigentums der Antragsgegnerin als Laden sei eine Nutzung als Imbißlokal oder Verkaufsstelle für Speisen, sei es zum Mitnehmen oder zum Verzehr an Ort und Stelle, nicht zu vereinbaren. Der Verkauf von Speisen könne bei einem Laden allenfalls als Nebentätigkeit hinzukommen. Bei der gebotenen typisierenden Betrachtungsweise störe der Betrieb einer Imbißstube oder einer Verkaufsstelle für fertig zubereitete Speisen wegen der damit verbundenen Geräusch- und Geruchsentwicklung mehr als ein Laden. Von einem Imbiß gingen erheblich intensivere Gerüche aus, weil dort warme Speisen offen angeboten würden. Durch den Umstand, daß die Speisen zumindest teilweise an Ort und Stelle verzehrt würden, sei mit erhöhter Geräuschentwicklung durch Unterhaltungen zu rechnen.

Bei dem in dem Teileigentum betriebenen Geschäft handle es sich um eine typische Imbißstube. Dies ergebe sich insbesondere auch aus den bei dem gerichtlichen Augenschein getroffenen Feststellungen. In dem Raum sei ein Stehtisch vorhanden, an dem die außerhalb des Geschäfts hergestellten, dort aber aufgewärmten und warm gehaltenen Speisen gegessen werden könnten. Der Schwerpunkt des Geschäfts liege nach den Feststellungen bei dem Augenschein auf der Abgabe fertig zubereiteter Speisen zum Mitnehmen oder zum Verzehr an Ort und Stelle. Der Verkauf von Feinkostartikeln trete demgegenüber in den Hintergrund. Die Antragsgegnerin sei daher verpflichtet, die Nutzung ihres Teileigentums als Imbißlokal oder Verkaufstelle für Speisen zu unterlassen.

Sie sei außerdem verpflichtet, das Blech-Abluftgitter und den Blechaufbau zu beseitigen und die Glasscheibe wieder anzubringen. Die Beweisaufnahme habe ergeben, daß das Blechgitter mit Aufbau an der südlichen Außenwand durch den früheren Mieter der Antragsgegnerin angebracht worden sei. Dies stelle eine unzulässige bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums d...