BayObLG Beschluss vom 27.08.1998 - 2Z BR 35/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kostenverteilung

Verfahrensgang

LG Passau (Aktenzeichen 2 T 10/96)

AG Passau (Aktenzeichen UR II 5/95)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Passau vom 6. Februar 1998 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 10 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten streiten über die Verteilung der Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums einer aus fünf Teileigentumsrechten bestehenden Anlage.

Das Grundstück gehörte früher dem Antragsgegner. Mit notarieller Teilungserklärung (TE) vom 5.12.1985 teilte er seinen Grundbesitz in fünf Teileigentumsrechte auf, die in der in Bezug genommenen Anlage I zur Teilungserklärung wie folgt beschrieben sind:

1.	Miteigentumsanteil von	627/1000,
	verbunden mit dem Sondereigentum an der im Erdgeschoß gelegenen Diskothek mit Kabarett mit einer Nutzfläche von ca. 640 qm, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet,
2.	Miteigentumsanteil von	97/1000,
	verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Erdgeschoß gelegenen Lokal (Restaurant) mit einer Nutzfläche von ca. 104 qm, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet,
3.	Miteigentumsanteil von	103/1000,
	verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Erdgeschoß gelegenen Café mit einer Nutzfläche von ca. 131 qm, im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet,
4.	Miteigentumsanteil von	103/1000,
	verbunden mit dem Sondereigentum an dem im 1. Stock gelegenen Lagerraum mit einer Nutzfläche von ca. 586 qm, im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichnet,
5.	Miteigentumsanteil von	70/1000,
	verbunden mit dem Sondereigentum an dem im 1. Stock gelegenen Lagerraum mit einer Nutzfläche von ca. 413 qm, im Aufteilungsplan mit Nr. 5 bezeichnet.

In Nr. III der Teilungserklärung heißt es:

… Die Festlegung der Miteigentumsanteile erfolgt unter Zugrundelegung der derzeitigen Wertverhältnisse des jeweiligen Sondereigentums.

Die Gemeinschafts- und Verwaltungsordnung (GO), die als Anlage II Bestandteil der Teilungserklärung ist, bestimmt in § 2 Abs. 2, daß die als Lager bezeichneten Sondereigentumseinheiten im 1. Stock als Wohnungen umgebaut und entsprechend genutzt werden können; in § 2 Abs. 4 GO heißt es ferner, jeder Teileigentümer sei berechtigt, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume auch anderweitig gewerblich zu nutzen, insbesondere auch die als Lager im 1. Stock bezeichneten Sondereigentumseinheiten für gastronomische Zwecke.

Der Antragsteller erwarb das Teileigentum Nr. 1 aufgrund notariellen Vertrags vom 6.12.1985 und die Teileigentumsrechte Nr. 2 und 3 aufgrund notariellen Vertrags vom 28.6.1988. Er nutzt sein gesamtes Teileigentum gewerblich; die Diskothek (Teileigentum Nr. 1) wird jedoch derzeit nicht betrieben. Der Antragsgegner veräußerte seine Teileigentumsrechte Nr. 4 und 5 während des vorliegenden Verfahrens an die Streithelferin; der Eigentümerwechsel wurde am 11.12.1996 in das Grundbuch eingetragen. Die Raumaufteilung der Teileigentumseinheiten Nr. 4 und 5, in denen sich derzeit ein Fitneßstudio, eine Wohnung im Ausbau und ein Tanzlokal im Ausbau befinden, entspricht nicht mehr dem Aufteilungsplan.

Gemäß § 6 Abs. 6, § 11 Abs. 2 GO ist das Verhältnis der Miteigentumsanteile für die Verteilung der folgenden Kosten und Lasten des Gemeinschaftseigentums maßgebend:

• die Ansammlung einer Rücklage, aus der die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums bestritten werden, sowie die Leistung von Nachzahlungen, falls die vorhandenen Rückstellungen nicht ausreichen;
• die Betriebskosten (Grundsteuer, Grundstücksgebühren, Schornsteinreinigung, Hausbeleuchtung, Gartenpflege, Gemeinschaftsantenne), es sei denn, daß sich aufgrund der vorhandenen Einrichtungen der Anteil je Teileigentum einzeln ermitteln läßt;
• die gemäß § 8 GO für das Gemeinschaftseigentum als Ganzes abzuschließenden Versicherungen.

Soweit die Gemeinschaftsordnung die Verteilung der Lasten und Kosten nach Miteigentumsanteilen vorsieht, entfallen auf die Teileigentumsrechte Nr. 1, 2 und 3 des Antragstellers 82,7 %, auf die früher dem Antragsgegner gehörenden Teileigentumsrechte Nr. 4 und 5 insgesamt 17,3 %. Der Antragsteller hält den in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Kostenverteilungsschlüssel für grob unbillig. Er habe mit dem Antragsgegner eine hälftige Kostenverteilung vereinbart, da beide Miteigentümer fast gleiche Nutzflächen zur Verfügung hätten; dementsprechend sei auch in den Jahren 1990 bis 1993 abgerechnet worden.

Der Antragsteller hat, soweit für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Interesse, beantragt, die Teilungserklärung dahin abzuändern, daß die Miteigentumsanteile der Teileigentumsrechte Nr. 1, 2 und 3 insgesamt 500/1000 und die Miteigentumsanteile der Teileigentumsrechte 4 und 5 ebenfalls insgesamt 500/1000 betragen. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 21.12.1995 den Antragsgegner verpflichtet, einer Änderung der Ge...