BayObLG Beschluss vom 25.06.1987 - BReg 2 Z 68/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Kurzfristige Vermietung an Kur- Feriengäste sowie Eigentümerversammlung an Sonntagen

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers werden der Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 11. Juni 1986 in Nummern 1 und 2 und der Beschluß des Amtsgerichts Kaufbeuren -Zweigstelle Füssen- vom 21. Oktober 1985 in Nummern 2 und 3 abgeändert:

1. Es wird Festgestellt, daß die Eigentümerversammlungen nicht am Sonntagvormittag vor 11 Uhr stattfinden dürfen.

2. Im übrigen werden die Anträge abgewiesen.

3. Der Antragsteller hat 3/4, die Antragsgegner zu 1 haben samtverbindlich 1/4 der Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Amtsgericht zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

II. Im übrigen werden die sofortige Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts und die sofortige weitere Beschwerde gegen den Beschluß des Landgerichts zurückgewiesen.

III. Von den Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und des Rechtsbeschwerdeverfahrens haben der Antragsteller 3/4, die Antragsgegner zu 1 samtverbindlich 1/4 zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 50 000 DM festgesetzt.

V. Die Beschwerde des Antragstellers gegen die Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts (Nr. 3 des Beschlusses vom 11. Juni 1986) wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner zu 1 sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die Antragsgegnerin zu 2 ist deren Verwalterin. Die Wohnanlage besteht aus 5 Gebäuden mit 239 Wohnungen, 3 Tiefgaragen, Tennisplätzen, Schwimmbad und Sauna.

Die mit der Teilungserklärung verbundene Gemeinschaftsordnung (GO) lautet:

§ 1

Gebrauchsregelung

1. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume und neben den übrigen Miteigentümern auch das gemeinschaftliche Eigentum in einer Weise zu nutzen, die nicht die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. …

2. Wohnungen und die dazugehörigen Nebenräume sollen nur zu Wohnzwecken benutzt werden.

Die Ausübung eines freien Berufes oder eines Gewerbes innerhalb der Wohnung bedarf der schriftlichen Zustimmung des Verwalters. …

3. Einer Einwilligung der Eigentümerversammlung oder des Verwalters zur Überlassung der Wohnung an Dritte bedarf es nicht, soweit sich deren Nutzung im Rahmen dieser Gebrauchsregelung hält.

Für Verletzungen der Gemeinschafts- und Hausordnung durch nutzungsberechtigte Dritte, sowie für die von Dritten der Gemeinschaft oder einzelnen Wohnungseigentümern verursachten Schäden haftet der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft und den anderen Wohnungseigentümern neben den Dritten als Gesamtschuldner.

…

§ 16

Wirtschaftlich getrennte Einheiten

Soweit gesetzlich irgend zulässig und tatsächlich irgend ausscheidbar, ist jeder der vorstehend in Abschnitt A II. genannten Bauteile A B C und Tiefgaragen je als selbständige Einheit anzusehen und zu behandeln. Dies gilt für den gesamten Inhalt der Gemeinschaftsordnung (Abschnitt B), insbesondere für die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 4), die Wiederaufbaupflichten (§ 9), die Ermittlung und Verteilung der laufenden Lasten und die Instandhaltungsrücklage (§ 11), die Ermittlung und Verteilung der Kosten des Heiz- und Warmwasserbetriebs (§ 12), die Versammlung der Wohnungseigentümer (§ 14 I), den Verwaltungsbeirat (§ 14 III.), nicht jedoch für den Verwalter, der einheitlich bestellt ist. Soweit danach die Bauteile A B C und Tiefgaragen als selbständige Einheiten behandelt werden, ist, soweit einschlägig, die Größe der betreffenden Miteigentumsanteile in ihrem Verhältnis zueinander maßgebend.

Ein Teil der Wohnungseigentümer vermietet seine Wohnungen kurzzeitig an Kur- und Feriengäste, mit dem Recht, die Freizeiteinrichtungen kostenlos zu benutzen.

In der Versammlung vom 5.5.1985 lehnten die Wohnungseigentümer zu TOP 4 einen Antrag des Antragstellers ab, von den Eigentümern, die ihre Wohnungen vermieten, wegen der Beanspruchung des Gemeinschaftseigentums eine Vermietungspauschale zu verlangen.

In derselben Versammlung kündigte die Antragsgegnerin zu 2 an, die nächste Eigentümerversammlung am Sonntag, 4.5.1986 abzuhalten. Die Jahresversammlung 1986 Fand an diesem Tage (vormittags) auch statt.

Die Antragsgegner … brachten an ihrer, im obersten Geschoß gelegenen Wohnung eine Loggiaverglasung an. Die Eigentümer genehmigten inzwischen die Verglasung mit Beschluß vom 4.5.1986 (TOP 12). Ein Fenster der Wohnung der Antragsgegner … ist abweichend von den dort üblichen Ganzscheiben mittels Fensterrippen in 4 Scheiben geteilt.

Der Antragsteller hat im ersten Rechtszug beantragt:

1. Den „Eigentümerbeschluß” vom 5.5.1985 zu TOP 4 für ungültig zu erklären und die Antragsgegner zu 1 zu verpflichten, in den Fällen kurzzeitiger Vermietung von Wohnungen an Kur- und Feriengäste von den vermietenden Eigentümern Bezahlung einer Vermietungs...