BayObLG Beschluss vom 25.05.1999 - 2Z BR 25/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 5388/98)

AG Erlangen (Aktenzeichen 7 UR II 50/97)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 14. Januar 1999 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß Nummer 1 des Beschlusses des Amtsgerichts Erlangen vom 9. Juni 1998 auf die sofortige Beschwerde der Antragsgegner zu den Tagesordnungspunkten 4 und 11 gefaßt wird wie folgt:

Es wird festgestellt, daß in der Versammlung vom 26. Juli 1997 zu den Tagesordnungspunkten 4 und 11 keine Eigentümerbeschlüsse zustande gekommen sind.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 145.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die aus 188 Wohnungen und 210 Tiefgaragenstellplätzen besteht; die weitere Beteiligte ist Verwalterin. Der Antragstellerin, die die Anlage als Bauträgerin errichtete, gehörten im Jahre 1997 noch 103 Wohnungen und 130 Stellplätze. Nach § 18 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) hat jede Wohnungseigentums-/Teileigentumseinheit bei der Abstimmung eine Stimme, wobei das Teileigentum Tiefgarage jedoch nur insoweit stimmberechtigt ist, als der Gegenstand der Beschlußfassung die Tiefgarage betrifft.

In der Versammlung vom 26.7.1997 ergab die Abstimmung zu Tagesordnungspunkt (TOP) 4 über den Antrag, die Verwaltung zu bevollmächtigen, eine Sonderumlage in Höhe von 150.000 DM nach Miteigentumsanteilen in Abstimmung mit den Verwaltungsbeiräten bei Notwendigkeit von den Eigentümern einzufordern, 91 Ja-Stimmen, 238 Nein-Stimmen und zwei Stimmenthaltungen; von den Nein-Stimmen entfielen 233 auf die Antragstellerin. Die Versammlungsniederschrift enthält im Anschluß an das Abstimmungsergebnis folgende Feststellungen:

Aus dem Verhalten während der Diskussion ist klar die Befangenheit des Vertreters der Antragstellerin zu erkennen. Der Versammlungsleiter stellt rechtsmißbräuliche Stimmrechtsmajorisierung bezüglich des Stimmrechts der Antragstellerin fest. Deren Stimmen werden aus diesem Grund bei der Beschlußfassung dieses TOP nicht berücksichtigt (nach § 25 Abs. 5 WEG). Der Beschlußantrag wurde somit angenommen.

Der Antrag zu TOP 11, die Wohngeldgesamtabrechnung 1996 mit Heizkostenabrechnung 1995/96 sowie Einzelabrechnungen zu genehmigen, erhielt 91 Ja-Stimmen gegen die 233 Nein-Stimmen der Antragstellerin bei vier Stimmenthaltungen. In der Versammlungsniederschrift folgt auf ähnliche Ausführungen wie zu TOP 4 und Hinweisen auf die „Befangenheit” der Antragstellerin und deren „Boykottierung” des Beschlusses über die Jahresabrechnung wiederum die Feststellung, daß der Beschlußantrag angenommen wurde.

Die Antragstellerin hat am 25.8.1997 beantragt, die in der Versammlung vom 26.7.1997 zu den Tagesordnungspunkten 4 und 11 gefaßten Beschlüsse für ungültig zu erklären; weitere Anträge sind nicht mehr Gegenstand des Verfahrens. Das Amtsgericht hat den Anträgen am 9.6.1998 stattgegeben, das Landgericht die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsgegner mit Beschluß vom 14.1.1999 zurückgewiesen. Die Antragsgegner haben sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel der Antragsgegner hat in der Sache keinen Erfolg; es führt nur zu einer Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen infolge anderer Auslegung der gestellten Anträge.

1. Das Landgericht hat ausgeführt, daß es ebensowenig wie das Amtsgericht von einem rechtsmißbräuchlichen Verhalten der Antragstellerin bei der Abstimmung zu den Tagesordnungspunkten 4 und 11 der Eigentümerversammlung vom 26.7.1997 ausgehe. Es sei einem Mehrheitseigentümer grundsätzlich nicht verwehrt, mit seinen Stimmen gegen die übrigen Wohnungseigentümer einen Beschluß durchzusetzen. Die Antragstellerin sei auch nicht von der Abstimmung zu diesen Tagesordnungspunkten ausgeschlossen gewesen. Das Landgericht legt dann, teilweise durch Bezugnahme auf den Beschluß des Amtsgerichts, die Umstände dar, die hier gegen eine mißbräuchliche Ausübung des Stimmrechts durch die Antragstellerin sprächen.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält jedenfalls im Ergebnis der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Die Voraussetzung für eine Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4, § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG liegen allerdings nicht vor, da zu den Tagesordnungspunkten 4 und 11 keine Beschlüsse gefaßt worden sind. § 18 der Gemeinschaftsordnung bestimmt in zulässiger Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG, daß jedes Wohnungs- und Teileigentum eine Stimme gewährt (sogenanntes Objektstimmrecht). Die Anträge, eine Sonderumlage zu beschließen und die Jahresabrechnung 1996 zu genehmigen, haben in der Versammlung keine Mehrheit gefunden, sie sind ...