BayObLG Beschluss vom 25.05.1998 - 2Z BR 21/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Ausgeschiedener Eigentümer als Verwaltungsbeirat sowie eingeschränkte Hundehaltung

Verfahrensgang

LG Kempten (Entscheidung vom 19.01.1998; Aktenzeichen 4 T 1129/97)

AG Kempten (Aktenzeichen 5 UR II 2/97)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 19. Januar 1998 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 4.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer aus 30 Wohnungen bestehenden Wohnanlage; der weitere Beteiligte ist Verwalter. Der Antragsteller beantragt die Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen, die die Wahl eines Mitglieds des Verwaltungsbeirats und die Hundehaltung zum Gegenstand haben. Der Antragsteller hat einen Hund, den er gelegentlich mit einer Schnur oder Kette an der Balkonbrüstung seiner im Erdgeschoß gelegenen Wohnung festbindet, so daß der Hund sich auf der Terrasse und der vor der Wohnung liegenden Rasenfläche – daran steht dem Antragsteller kein Sondernutzungsrecht zu – an der Schnur oder Kette bewegen kann.

In § 17 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) ist die Wahl eines Verwaltungsbeirats aus drei Wohnungseigentümern vorgesehen. Nach § 18 GO können „Änderungen dieser Erklärung …, soweit dies gesetzlich zulässig ist, von den Wohnungseigentümern grundsätzlich nur mit einer 2/3-Mehrheit aller vorhandenen Stimmen beschlossen werden”.

In der Versammlung vom 11.12.1995 wählten die Wohnungseigentümer das ehemalige Mitglied der Gemeinschaft O.H., seit Mitte 1995 nicht mehr Eigentümer einer Wohnung, „aufgrund der großen Erfahrung, die Herr O.H. mit seiner Verwaltungsbeiratstätigkeit sich aneignen konnte”, für einen Übergangszeitraum von einem Jahr zum Mitglied des Verwaltungsbeirats. Außerdem beschlossen sie im Hinblick darauf, daß der Antragsteller sich einen Hund angeschafft hatte, die Hausordnung um folgenden Punkt „Tierhaltung” zu ergänzen:

Der Wohnungsinhaber ist verpflichtet, Haustiere (insbesondere Hunde und Katzen) so zu halten, daß sie in den Außenanlagen (Grünflächen) … nicht frei herumlaufen … können. Der betreffende Tierhalter muß dafür sorgen, daß durch die Tierhaltung weder Schmutz noch anderweitige Belästigungen … in der Wohnanlage verursacht werden. Hunde sind innerhalb … der Außenanlage stets an der Leine zu führen. Verunreinigungen an gemeinschaftlichen Gebäudeteilen und -flächen sind sofort vom Tierhalter zu entfernen. Bei Nichtbeachtung kann bei 3 erfolglosen schriftlichen Abmahnungen die Tierhaltung von der Hausverwaltung untersagt werden.

Diese Eigentümerbeschlüsse wurden nicht angefochten.

In der Versammlung vom 11.12.1996 beschlossen die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt (TOP) 8 (Neuwahl bzw. Wiederwahl von Verwaltungsbeiräten) zunächst mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der vorhandenen Stimmen, § 17 der derzeit gültigen Gemeinschaftsordnung für weitere zwei Jahre hinsichtlich der Wiederwahl von O.H. außer Kraft zu setzen. Mit Ablauf des 31.12.1998 oder mit Ausscheiden von O.H. aus dem Verwaltungsbeirat sollte § 17 wieder in Kraft treten. Anschließend wählten die Wohnungseigentümer O.H. mit derselben Mehrheit für die Jahre 1997/98 zum Mitglied des Verwaltungsbeirats.

Zu TOP 12 (Mißachtung der Hausordnung, Tierhaltung …) faßten die Wohnungseigentümer nach Erörterungen über den Eigentümerbeschluß vom 11.12.1995 folgenden Beschluß:

Der Miteigentümer Herr H.S. (= Antragsteller) wird hiermit aufgefordert, bis spätestens 31.3.1997 den vor seiner Terrasse angrenzenden Gemeinschaftsgartenbereich nicht mehr als Hundeauslaufplatz zu benützen. Bis zu dem zuvor genannten Zeitpunkt soll bzw. muß (der Antragsteller) nach einer anderen Möglichkeit zum Hundeauslauf suchen. Dies kann künftig jedoch nicht mehr über bzw. auf der Gemeinschaftsrasenfläche erfolgen. Ab dem 1.4.1997 wird die Hausverwaltung aufgefordert, strikt für die Durchführung dieses Hausordnungspunktes zu sorgen.

Der Antragsteller hat am 10.1.1997 beantragt, die beiden Eigentümerbeschlüsse zu TOP 8 und den Beschluß zu TOP 12 der Versammlung vom 11.12.1996 für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Anträge nach Vernehmung eines Zeugen über den Zustand des Rasens vor der Wohnung des Antragstellers am 18.4.1997 abgewiesen, das Landgericht die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde mit Beschluß vom 19.1.1998 zurückgewiesen. Der Antragsteller hat sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der er seine Anträge weiterverfolgt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat, teilweise durch Bezugnahme auf die Entscheidung des Amtsgerichts, ausgeführt: Die Regelung des § 29 Abs. 1 Satz 2 WEG und des § 17 GO sei grundsätzlich abdingbar und könne somit durch die Wohnungseigentümer geändert werden. Die von den W...