BayObLG Beschluss vom 25.02.2005 - 2Z BR 224/04

Leitsatz (amtlich)

Die Verpflichtung des Eigentümers eines Grundstücks, "das auf dem Grundstück zur Erstellung kommende Anwesen als Studentenwohnungen mit Büros und Läden für immer zu benutzen und zu betreiben", kann nicht Inhalt einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit sein.

Normenkette

BGB §§ 1018, 1090

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 13.04.2004; Aktenzeichen 7 T 2882/04)

Tenor

I. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) werden der Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 13.4.2004 und der Beschluss des AG - Grundbuchamt - Nürnberg vom 18.8.2003 abgeändert.

II. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die im Wohnungsgrundbuch zugunsten der Beteiligten zu 1) am ganzen Grundstück eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit von Amts wegen zu löschen.

Gründe

I. In den Wohnungsgrundbüchern A, B und C ist in Abt. II zugunsten der Beteiligten zu 1) am ganzen Grundstück laut Eintragungsvermerk eingetragen:

Am ganzen Grundstück: Nutzungsbeschränkung (Studentenwohnungen mit Büros und Läden) für die Stadt N. (= Beteiligte zu 1)); gem. Bewilligung vom 20.11.1992.

Die Eintragungsbewilligung vom 20.11.1992 hat folgenden Wortlaut:

Der jeweilige Eigentümer des Grundstücks ... verpflichtet sich ggü. der Stadt N., das auf dem Grundstück zur Erstellung kommende Anwesen als Studentenwohnungen mit Büros und Läden für immer zu benutzen und zu betreiben. Zur Sicherung dieser Verpflichtung wird zugunsten der Stadt N. an dem vorgenannten Grundbesitz die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit bewillligt und beantragt.

Für die Beteiligte zu 2) ist im Wohnungsgrundbuch A und C eine Grundschuld eingetragen.

Die Beteiligte zu 2) hat angeregt, die im Wohnungsgrundbuch A, B und C eingetragene beschränkte persönliche Dienstbarkeit von Amts wegen zu löschen, weil die Eintragung ihrer Auffassung nach inhaltlich unzulässig ist. Das AG hat dies mit Beschl. v. 18.8.2003 abgelehnt. Das LG hat am 13.4.2004 die Beschwerde der Beteiligten zu 2) hinsichtlich der Eintragung im Wohnungsgrundbuch B als unzulässig verworfen; im Übrigen hat es die Beschwerde als unbegründet zurückgewiesen. Gegen Letzteres richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2).

II. Das Rechtsmittel ist begründet.

1. Das LG hat, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, ausgeführt:

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit dürfe den Eigentümer des betroffenen Grundstücks nicht zu einem positiven Tun verpflichten. Dies sei vorliegend auch nicht der Fall. Der Wortlaut der Eintragungsbewilligung lasse zwar einen Verpflichtungscharakter erkennen, der Inhalt der Dienstbarkeit werde aber im Eintragungsvermerk als Nutzungsbeschränkung bezeichnet. Auf Letzteres sei abzustellen. Danach sei auf dem Grundstück keine andere Nutzung als die genannte zulässig, nämlich das Anwesen als Studentenwohnanlage mit Büros und Läden zu nutzen. Dem Eintragungsvermerk könne weder ein Gebot zur Nutzung als Studentenwohnung unter Ausschluss des allerdings unwirtschaftlichen Leerstands noch ein Verbot einer solchen Nutzung entnommen werden. Eine Unzulässigkeit der eingetragenen Dienstbarkeit ergebe sich auch nicht aus der Beschränkung auf nur eine Nutzungsmöglichkeit. Sinnvoll könne das Anwesen zwar nur als Studentenwohnanlage mit Büros und Läden genutzt werden; dieser mittelbare Druck führe aber nicht dazu, dass der jeweilige Eigentümer auch rechtlich zu einem bestimmten Verhalten verpflichtet sei.

Die Dienstbarkeit beschränke auch nicht die rechtliche Verfügungsbefugnis des jeweiligen Eigentümers, sondern habe eine Beschränkung im tatsächlichen Gebrauch der Wohnungen zum Inhalt. Die Befugnis, mit der Sache im Rahmen der Gesetze nach Belieben zu verfahren, werde nämlich dahin eingeschränkt, dass lediglich an Studenten vermietet werden dürfe. Das sei eine auf den tatsächlichen Gebrauch gerichtete Beschränkung. Die Nutzung von studentischem Wohnraum unterscheide sich deutlich von anderer Wohnraumnutzung, weil Studenten ihren Lebensmittelpunkt überwiegend nicht am Studienort hätten.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Nach § 53 Abs. 1 S. 2 GBO ist eine Eintragung von Amts wegen zu löschen, wenn sie sich nach ihrem Inhalt als unzulässig erweist. Die Unzulässigkeit muss sich aus dem Eintragungsvermerk selbst und der zulässiger Weise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung ergeben; andere Beweismittel dürfen nicht verwertet werden (Demharter, GBO, 24. Aufl., § 53 Rz. 42).

b) Bei der Auslegung von Grundbucheintragungen ist auf Wortlaut und Sinn abzustellen, wie er sich aus dem Eintragungsvermerk und der zulässiger Weise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für den unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt (Demharter, GBO, 24. Aufl., § 53 Rz. 4).

Stehen der Eintragungsvermerk und eine dort in zulässiger Weise in Bezug genommene Urkunde, insb. die Eintragungsbewilligung, in einem auch durch Auslegung nicht aufzulösenden Widerspruch zueinander, so liegt eine inhaltlich ...