BayObLG Beschluss vom 24.06.1993 - 2Z BR 121/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 158/91)

LG München I (Aktenzeichen 13 T 11479/91)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zu 1 wird der Beschluß des Landgerichts München I vom 12. November 1992 mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzung aufgehoben.

II. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 75 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage, die aus einem 14-stöckigen Hochhaus und einem angeschlossenen Geschäftszentrum mit insgesamt 67 Wohnungen, 8 gewerblichen Einheiten (Läden) und einer Gaststätte besteht. Die weitere Beteiligte ist Verwalterin. Dem Antragsteller gehört eine Wohnung; den Antragsgegnern zu 1 gehört eine gewerbliche Einheit im Geschäftszentrum, die in der Teilungserklärung als „… Sondereigentum an allen im Kellergeschoß und Erdgeschoß gelegenen, im Aufteilungsplan mit Nr. 78 bezeichneten Räumen (Laden)” beschrieben, und im Grundbuch als „… Sondereigentum an Laden samt Nebenräumen Nr. 78 laut Aufteilungsplan …” eingetragen ist.

Bis April 1990 war die Einheit der Antragsgegner zu 1 an die Firma C vermietet. Die Antragsgegner zu 1 hatten in der Folgezeit Schwierigkeiten, einen neuen Mieter zu finden. 1991 wollten sie die Räume an einen Betreiber von Videotheken vermieten; da in der Gemeinschaft Meinungsverschiedenheiten über die Zulässigkeit dieser Nutzung bestanden, berief die Verwalterin auf den 21.2.1991 eine außerordentliche Versammlung mit dem Tagsordnungspunkt „Beschlußfassung über die Nutzungsänderung für das Teileigentum … (ehemals C)” ein. In der Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer mit 582,61/1000 gegen 182/1000 Miteigentumsanteilen – nach denen sich gemäß § 11 Nr. 5 der Gemeinschaftsordnung das Stimmrecht richtet -

der Nutzungsänderung des Ladengeschäfts in eine Videothek zuzustimmen, unter der Voraussetzung, daß der Verkauf und Verleih an Wochentagen von 10 bis 22 Uhr gestattet wird. Dieses Ladengeschäft ist ausschließlich für den Verleih und Verkauf von Videokassetten und CD-Platten bestimmt.

§ 1 Abs. 2 der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (Anlage II Abschnitt II zur Teilungserklärung) lautet:

Wohnungen und die dazugehörigen Nebenräume sollen nur zu Wohnzwecken benutzt werden.

Die Ausübung eines freien Berufes oder Gewerbes innerhalb der Wohnung bedarf der Zustimmung durch die Eigentümerversammlung.

Diese kann verweigert werden, wenn mit der Ausübung des Berufes oder Gewerbes erfahrungsgemäß eine über Absatz 1 hinausgehende, unzumutbare Belästigung der übrigen Wohnungseigentümer oder eine erheblich erhöhte Abnützung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Gebäudeteile verbunden ist. Die Genehmigung kann unter Auflagen erteilt und bei Nichteinhaltung derselben widerrufen werden.

Nach dem in Bezug genommenen Absatz 1 ist jeder Wohnungseigentümer berechtigt, sein Sondereigentum in einer Weise zu nutzen, die nicht die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt und nicht in Widerspruch zu den Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung steht. In Abschnitt I der Anlage II („Begriffe, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums, des gemeinschaftlichen Eigentums und der Sondernutzungsrechte”) ist außerhalb der Gemeinschaftsordnung im Zusammenhang mit der Definition des Teileigentums bestimmt:

Soweit im Nachstehenden von Wohnungseigentum oder von Wohnungseigentümern usw. die Rede ist, gelten diese Bestimmungen sinngemäß auch für das Teileigentum.

Der Antragsteller hat am 11.3.1991 beantragt, den Eigentümerbeschluß vom 21.2.1991 für ungültig zu erklären und festzustellen, daß der Antragsgegner zu 1 a keinen Gebrauch seines Sondereigentums als Videothek außerhalb der allgemeinen Ladenöffnungszeiten verlangen könne. In der Verhandlung vor dem Amtsgericht hat er laut Protokoll erklärt, es solle festgestellt werden, daß der Antragsgegner zu 1 a nicht berechtigt sei, außerhalb der allgemeinen Ladenöffnungszeiten eine Videothek zu betreiben.

Die Antragsgegner haben Antragsabweisung verlangt. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 17.5.1991 den Eigentümerbeschluß für ungültig erklärt und festgestellt, daß der Antragsgegner zu 1 a nicht berechtigt sei, in seinem Sondereigentum außerhalb der allgemeinen Ladenöffnungszeiten eine Videothek zu betreiben oder betreiben zu lassen.

Gegen diesen Beschluß haben die Antragsgegner zu 1 sofortige Beschwerde eingelegt.

Seit dem 14.6.1991 betreibt eine Mieterin in den Räumen der Antragsgegner zu 1 eine Videothek, die an Wochentagen (auch samstags) von 10 bis 22 Uhr geöffnet ist. Der Antragsteller hat deshalb Anschlußbeschwerde eingelegt; er beantragt „in Erweiterung der im ersten Rechtszug gestellten Anträ...