BayObLG Beschluss vom 24.02.2000 - 2Z BR 173/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Verfahrensgang

AG Nürnberg (Aktenzeichen 1 UR II 304/98)

LG Nürnberg-Fürth (Aktenzeichen 14 T 5413/99)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 27. Oktober 1999 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert wird für alle Rechtszüge auf 60.000 DM festgesetzt. Die Geschäftswertfestsetzung des Landgerichts und des Amtsgerichts Nürnberg im Beschluß vom 10. Juni 1999 wird entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Im Grundbuch ist die Firma A. GmbH als Eigentümerin mehrerer Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze eingetragen. Die Wohnanlage wurde von der GmbH als Bauträgerin nicht vollständig fertiggestellt. Etwa drei Viertel der Wohnungen und Tiefgaragenstellplätze sind verkauft. Die Käufer haben die Wohnungen bezogen. Für sie sind Auflassungsvormerkungen im Grundbuch eingetragen; inzwischen sind einzelne von ihnen als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die Firma A. GmbH wurde in eine BGB-Gesellschaft umgewandelt und im Handelsregister gelöscht. Die beiden Gesellschafter der BGB-Gesellschaft leben im Ausland. Die Antragsteller, ein Ehepaar, sind Käufer einer Wohnung und eines Stellplatzes. Die Antragsgegner sind die übrigen Käufer und die beiden BGB-Gesellschafter. Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin.

In der Versammlung vom 7.7.1998 faßten die Wohnungseigentümer unter anderem unter Tagesordnungspunkt (TOP) 5 a, 5 b, 5 d und 6 a folgende Beschlüsse:

5 a)

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Restfertigstellungs- und Mängelbeseitigungsarbeiten gemäß der o.g. Prioritätenliste durchführen zu lassen, wobei der Kostenrahmen von DM 480.000,00 zunächst nicht überschritten werden darf. Hierbei sind die Erschließungskosten in Höhe von ca. DM 150.000,00 (Kanalherstellungs- und Straßenerschließungsbeiträge) zu berücksichtigen.

Der hierfür benötigte Betrag von DM 330.000,00 (Kostenbegrenzung DM 480.000,00 abzüglich Erschließungskosten für Kanal- und Straßenherstellung in Höhe von DM ca. DM 150.000,00) wird von den Erwerbern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zueinander (746/1.000stel MEA = 100%) durch Kostenumlage aufgebracht.

Die von den Erwerbern hierfür einbezahlten Beträge werden als Vorauszahlungen gebucht. Die Endabrechnung und Kostenverteilung für den jeweiligen Erwerber bleibt einem gesonderten Beschluß vorbehalten.

Der Beschluß wird durchgeführt, wenn feststeht, daß der Veräußerer unbedingt Auflassung erklärt hat.

5 b)

Die Gemeinschaft beschließt, für die Durchführung der Restfertigstellungs- und Mängelbeseitigungsarbeiten Herrn Architekten Z. als bauleitenden Architekten zu beauftragen, wobei die Abrechnung nach Zeitaufwand zu einem Stundenhonorar von DM 120,– zuzüglich MwSt. erfolgt.

5 d)

Die Gemeinschaft beschließt, die Verwaltung zu beauftragen, Beitreibungsmaßnahmen wegen Zahlungsrückständen säumiger Eigentümer unter Einschaltung von Herrn Rechtsanwalt Sch. einzuleiten, ggf. die Ansprüche aus dem Beschluß zu TOP 5 a gerichtlich geltend zu machen.

6 a)

Die Gemeinschaft beschließt, die Beiräte zu beauftragen und zu ermächtigen, die für die Durchführung der Maßnahmen gemäß TOP 5a und b erforderlichen Verträge abzuschließen, insbesondere den Abschluß eines Architektenvertrages sowie die Bauwerksver träge mit den beteiligten Unternehmen.

In einer weiteren Versammlung vom 17.5.1999 faßten die Wohnungseigentümer unter TOP 11 folgenden Beschluß:

Der Verwalter beantragte, klarstellend zu TOP 5 a des Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 7.7.1998 festzustellen, daß die dort beschlossene Anforderung von Kosten für die Durchführung von Restfertigstellungs- und Mängelbeseitigungsarbeiten für die endgültige Kostenverteilung nicht verbind lich ist, sondern lediglich Vorschußcharakter hat.

Die Antragsteller haben beantragt, die Beschlüsse vom 7.7.1998 zu TOP 5 a, 5 b, 5 d und 6 a für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Antrag am 10.6.1999 stattgegeben. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegner durch Beschluß vom 27.10.1999 zurückgewiesen. Dagegen wendet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Fertigstellung des unstreitig steckengebliebenen Bauvorhabens könne als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung beschlossen werden. Die Erwerber der Wohnungen hätten über den Beschlußgegenstand als werdende Wohnungseigentümer abstimmen können. Sie seien mit dem teilenden Eigentümer in eine Gemeinschaft eingegliedert.

Der Beschluß zu TOP 5 a sei unwirksam, weil die Kosten nicht nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile umgelegt worden seien und damit nur die bisherigen Erwerber von Wohnungen, nicht aber die Eigentümer der nicht verkauften Wohnungen belastet würden. Dies stelle eine Abweichung vom Kostenverteilungsschlüssel dar, die nur aufgrund einer Vereinba...