BayObLG Beschluss vom 23.01.1986 - BReg 2 Z 14/85

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 12.12.1984; Aktenzeichen 13 T 5201/84)

AG Hersbruck (Beschluss vom 04.07.1984)

Tenor

• Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 12. Dezember 1984 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Zwischenverfügung des Amtsgerichts -Grundbuchamt- Hersbruck vom 4. Juli 1984 zu lauten hat:

  Es fehlt der Nachweis, daß Herr … am 11.8.1982 Verwalter war.

  Der Nachweis kann geführt werden durch Vorlage

  • einer Niederschrift über eine Wohnungseigentümerversammlung, in der Herr … vor dem 11.8.1982 zum Verwalter bestellt wurde und die der Form des § 26 Abs. 4 WEG genügt,
  • oder
  • von Erklärungen sämtlicher Wohnungseigentümer, aus denen sich die Zustimmung zur Bestellung des Herrn … zum Verwalter vor dem 11.8.1982 ergibt, wobei die Erklärungen öffentlich beglaubigt sein müssen.
• Der Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 5 000 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Den Beteiligten zu 1 gehört in einer Wohnungseigentumsanlage eine Wohnung mit Garage. Nach § 2 der Gemeinschaftsordnung bedarf die Veräußerung eines Wohnungseigentums – von hier nicht einschlägigen Ausnahmen abgesehen – der schriftlichen Einwilligung des Verwalters.

Mit notariellem Vertrag vom 30.7.1982 verkauften die Beteiligten zu 1 ihr Wohnungseigentum an die Beteiligte zu 2; gleichzeitig wurde die Auflassung erklärt. Durch notariell beglaubigte Erklärung vom 11.8.1982 stimmte … als Verwalter dem Kaufvertrag zu.

Mit Schriftsatz vom 22.6.1984 hat der Urkundsnotar die Eintragung der Auflassung beantragt. Dem Antrag war eine mit “März 1984” datierte, von … und den Eheleuten … und … unterzeichnete Erklärung folgenden Inhalts beigefügt:

“Die Besitzer der Eigentumswohnungen … bestellen Herrn … für weitere 5 Jahre zum Hausverwalter … ”

Die Unterschriften von … und der Eheleute … waren durch notarielle Urkunde vom 2.5.1984 beglaubigt.

Mit Zwischenverfügung vom 4.7.1984 hat das Amtsgericht -Grundbuchamt- Hersbruck den Antrag beanstandet: es fehle die Vorlage des Verwalternachweises entsprechend § 26 Abs. 4 WEG.

Daraufhin hat der Notar mit Schriftsatz vom 5.7.1984 zwei weitere Erklärungen des oben wiedergegebenen Inhalts vorgelegt, deren eine von … zugleich im Namen seiner Ehefrau und von den Eheleuten … und … deren andere mit dem Namen …/… und ebenfalls von den Eheleuten … unterzeichnet war. Diese Unterschriften sind nicht notariell beglaubigt.

Mit Schrieben an den Notar vom 12.7.1984 hat das Grundbuchamt ausgeführt, daß mit den nachgereichten Zustimmungserklärungen das Vollzugshindernis nicht beseitigt sei, da diese nicht der Form des § 29 Abs. 1 GBO entsprächen.

Mit Beschluß vom 12.12.1984 hat das Landgericht Nürnberg-Fürth die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung vom 4.7./12.7.1984 zurückgewiesen.

Gegen den Beschluß des Landgerichts richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel ist im wesentlichen unbegründet.

• Das Landgericht hat ausgeführt:

  Nach § 29 Abs. 1 GBO bedürften die für die Eintragung erforderlichen Erklärungen des Nachweises durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden. Dazu gehöre bei einer zustimmungsbedürftigen Auflassung, wie sie hier gegeben sei, auch der Nachweis der Befugnis des Zustimmenden.

  Für den Nachweis der Verwaltereigenschaft genüge gemäß § 26 Abs. 4 WEG die Vorlage einer Niederschrift über die Verwalterbestellung, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen beglaubigt sein müßten. Möge auch die schriftliche Bestellung des Verwalters … durch sämtliche Wohnungseigentümer[??*]in einen entsprechenden Beschluß, der ohne Versammlung gültig sei (§ 23 Abs. 3 WEG), umgedeutet werden, so fehle doch der Nachweis durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde in der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Art.

  Durch die Versammlungsöffentlichkeit und die Unterzeichnung der Versammlungsniederschrift durch die in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen sei die Gewähr für das Zustandekommen und den Inhalt der protokollierten Eigentümerbeschlüsse gegeben. Diese Gewähr bestehe aber nicht, wenn nur schriftliche Erklärungen vorlägen.

• • Die Zwischenverfügung ist insoweit zutreffend, als sie das Fehlen des Nachweises der Verwaltereigenschaft beanstandet.

    Gemäß § 20 GBO darf die Eintragung der Auflassung nur erfolgen, wenn die erforderliche Einigung des Berechtigten und des anderen Teils erklärt ist. Da nach der Gemeinschaftsordnung die Veräußerung eines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist die Auflassung unwirksam, solange nicht die Zustimmung erteilt ist (§ 12 Abs. 3 Satz 1 WEG). Für die Wirksamkeit der Zustimmung kommt es darauf an, daß der Zustimmende Verwalter ist. Die Verwaltereigenschaft muß dem Grundbuchamt nachgewiesen werden. Das geschieht durch Nachweis der Bestellung.

    Herr … hat der Auflassung am 11.8.1982 zugestimmt. Ein Nachweis dafür, daß er an diesem Tag Verwalter war, liegt nicht vor. Die dem Schriftsatz vom 22.6.1984 beigefügte Erklärung (Die Besit...