BayObLG Beschluss vom 22.09.2004 - 2Z BR 103/04

Leitsatz (amtlich)

1. Einem Teileigentum, in dessen Räumen nach der Gemeinschaftsordnung ein Café/Konditorei auch ohne Einschränkungen zeitlicher oder sachlicher Natur betrieben werden darf, widerspricht regelmäßig die Nutzung als griechisches Spezialitätenrestaurant.

2. Zur Verwirkung des Unterlassungsanspruchs der Wohnungseigentümer gegen eine zweckbestimmungswidrige Nutzung von Teileigentum.

Verfahrensgang

LG München I (Beschluss vom 31.03.2004; Aktenzeichen 1 T 22655/03)

AG München (Beschluss vom 14.11.2003; Aktenzeichen 483 UR II 662/03)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des LG München I vom 31.3.2004 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller haben samtverbindlich die gerichtlichen und die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 15.000 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Den Antragstellern gehört als Miteigentümern eine Einheit, die in der Teilungserklärung aus dem Jahr 1980 beschrieben ist als "Miteigentumsanteil von 114,46/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 14 bezeichneten Räumen (Café/Konditorei samt Nebenräumen) ".

Die Gemeinschaftsordnung (GO) enthält in § 2 unter Nr. 5, Nr. 6 und Nr. 7 zur Nutzung der Räume folgende Regelungen:

5. Die Ausübung eines freien Berufes oder Gewerbes in den mit Nrn. 14-... bezeichneten Einheiten bedarf keiner Zustimmung des Verwalters.

6. In dem Anwesen darf außer in der mit Nr. 14 bezeichneten Teileigentumseinheit keinerlei Gastronomiebetrieb betrieben werden.

7. Der Eigentümer der Einheit Nr. 14 ist berechtigt, in den zu dieser Einheit gehörigen Räumen ein Café/Konditorei ohne Einschränkungen zeitlicher oder sachlicher Natur zu betreiben. Der Betrieb des Cafés/Konditorei, die Öffnungszeiten und die Nutzung richten sich ausschließlich nach den behördlichen Genehmigungen.

Seit 1.5.2003 sind die Räumlichkeiten an einen griechischen Gastwirt verpachtet. Dieser betreibt darin eine Gaststätte, in der er neben Kaffee, Kuchen und Eis "griechische Spezialitäten" wie Fischgerichte, Fleischgerichte vom Grill, Backofen- und Pfannengerichte anbietet. Die Antragsgegner sind mit dieser Nutzung nicht einverstanden. In der Eigentümerversammlung vom 2.6.2003 wurde mehrheitlich folgender Beschluss gefasst:

Es wird festgestellt, dass die seit 1.5.2003 stattfindende Nutzung der Einheit Nr. 14 (Café M.) als griechisches Restaurant nicht der Teilungs- und Gemeinschaftsordnung der WEG entspricht.

Der Eigentümer der Einheit Nr. 14 und der derzeitige Pächter, werden aufgefordert, diese Nutzung unverzüglich zu unterlassen.

Die Hausverwaltung wird beauftragt, die Unterlassung notfalls auch mit gerichtlicher Hilfe herbeizuführen. Sie wird damit beauftragt, einen Rechtsanwalt mit Wahrung der Interessen zu beauftragen.

Die Antragsteller haben vor dem AG beantragt, diesen Beschluss als nichtig festzustellen bzw. für ungültig zu erklären. Die Antragsgegner haben sich dem widersetzt und haben den Gegenantrag gestellt, die Antragsteller zu verpflichten, es zu unterlassen, dass die Einheit Nr. 14 zum Betrieb eines griechischen Restaurants genutzt oder hierzu an Dritte überlassen wird.

Das AG hat mit Beschluss vom 14.11.2003 den Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit oder auf Ungültigerklärung des Eigentümerbeschlusses abgewiesen und dem Gegenantrag stattgegeben. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das LG nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom 31.3.2004 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller.

II. Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Von einer mündlichen Verhandlung, wie von den Antragstellern beantragt, wird abgesehen. Der Senat ist als Rechtsbeschwerdegericht nicht Tatsacheninstanz. Neues tatsächliches Vorbringen der Beteiligten kann grundsätzlich nicht berücksichtigt werden. Für das Rechtsbeschwerdegericht gilt deshalb § 44 Abs. 1 WEG nicht (BayObLGZ 1977, 44 [49]; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 44 WEG Rz. 4). Soweit die Antragsteller einen Vergleichsabschluss mit den übrigen Wohnungseigentümern anstreben, wird aus dem Vortrag der Antragsgegner ersichtlich, dass diese zu einer vergleichsweisen Regelung nicht bereit sind, sondern die aufgeworfenen Rechtsfragen zur Nutzungsbefugnis der Antragsteller entschieden wissen wollen. Der Senat sieht unter den gegebenen Umständen keine Möglichkeit, durch eine mündliche Verhandlung die Vergleichsbereitschaft unter den zahlreichen Beteiligten zu fördern. Zudem wurden die wesentlichen, auch im Rechtsbeschwerdeverfahren vorgebrachten Gesichtspunkte bereits in der mündlichen Verhandlung vor dem LG erörtert, ohne dass zwischen den anwesenden und hauptsächlich betroffenen Wohnungseigentümern eine Einigung erzielt werden konnte.

2. Das LG hat, teils unter Bezugnahme auf die amtsgerichtlich...