BayObLG Beschluss vom 22.05.2000 - 2Z BR 43/00

Leitsatz (amtlich)

Die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in der Form eines Wohnungsbesetzungsrechts für eine juristische Person setzt nicht zwingend voraus, daß das Recht zeitlich begrenzt ist.

Normenkette

BGB § 1090

Verfahrensgang

LG Traunstein (Aktenzeichen 8 T 560/00)

AG Traunstein

Tenor

Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten werden der Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 23. Februar 2000 und die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Traunstein vom 3. Januar 2000 aufgehoben.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1 sind die Eigentümer von zwei Grundstücken. Auf diesen soll ein Betriebsgebäude mit zwei Wohnungen errichtet werden.

Am 29.09.1999 bestellten die Beteiligten zu 1 an dem Grundbesitz zugunsten des Beteiligten zu 2, des Freistaats Bayern, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und bewilligten deren Eintragung im Grundbuch. Die Dienstbarkeit soll folgenden Inhalt haben:

Die Wohnungen dürfen nur von Personen genutzt werden, die durch den jeweiligen Eigentümer des dienenden Grundstücks mit Zustimmung des Freistaates Bayern, … bestimmt werden; die Zustimmung gilt als erteilt für Personen, die entweder Inhaber des auf dem dienenden Grundstück betriebenen Gewerbebetriebes sind oder hauptberuflich im Gewerbebetrieb des Bestimmungsberechtigten tätig sind oder zu dessen noch nicht selbständigen und wirtschaftlich oder durch andere Lebensumstände von ihm abhängigen Familienangehörigen gehören.

Dem Eigentümer des dienenden Grundstücks ist es infolge dessen auf unbegrenzte Zeit untersagt, die Wohnungen in dem Betriebsgebäude anders zu nutzen, als vorstehend angegeben.

Das Recht, solches zu untersagen, steht dem Freistaat Bayern zu und wird diesem eingeräumt.

Das Grundbuchamt hat den Antrag auf Eintragung der Dienstbarkeit durch Zwischenverfügung vom 3.1.2000 beanstandet. Es hält die Bestellung des Rechts auf unbegrenzte Zeit für unzulässig und verlangt eine Beschränkung auf höchstens 25 Jahre. Das Landgericht hat die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung durch Beschluß vom 23.2.2000 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.

II.

Das Rechtsmittel hat Erfolg. Es führt zur Aufhebung der Entscheidung des Landgerichts und der Zwischenverfügung des Grundbuchamts.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Die Unterlassungsdienstbarkeit in der Form eines Wohnungsbesetzungsrechts sei zulässig, insbesondere inhaltlich bestimmt, weil dem Berechtigten ein generelles Zustimmungsrecht zur Wohnungsbesetzung eingeräumt sei. Von der grundsätzlich anerkannten Dienstbarkeit zur Verfolgung öffentlicher Zwecke sei die Frage der Notwendigkeit einer zeitlichen Begrenzung zu trennen.

Bereits aus dem Wesen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit und ihrer grundsätzlichen Unübertragbarkeit folge, daß sie nicht „ewig” das Eigentum belasten dürfe. Das hier verfolgte öffentliche Interesse, daß die Wohnungen nur von Personen bewohnt werden, die zu dem Betrieb in einer unmittelbaren beruflichen Beziehung stehen, dürfe nicht zu einer auf Dauer angelegten Belastung des Eigentums und damit zu dessen Aushöhlung führen. Da durch die Dienstbarkeit die Nutzung zu Wohnzwecken in einem Gewerbebetrieb beschränkt werden solle, bestehe kein öffentlich-rechtliches Bedürfnis, die Beschränkung fortbestehen zu lassen, auch wenn der bauplanungs- oder bauordnungsrechtliche Zweck wegfalle. Von selbst erlösche bei einem solchen Wegfall das Recht nicht.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

a) Bei dem zur Eintragung beantragten Recht handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit in der Form eines Wohnungsbesetzungsrechts (§§ 1090, 1018 BGB). Nach dem Inhalt des Rechts sollen auf dem Grundstück gewisse Handlungen nicht vorgenommen werden dürfen, nämlich die Überlassung der Wohnungen auf dem Grundstück an beliebige Personen. Damit liegt eine Unterlassungsdienstbarkeit vor (Fall 2 des § 1018 BGB). Die grundsätzliche Zulässigkeit einer solchen Unterlassungsdienstbarkeit in der Form eines Wohnungsbesetzungsrechts, mit der öffentliche Interessen verfolgt werden, steht heute nicht mehr in Frage (BayObLGZ 1982, 184; vgl. BayObLGZ 1989, 89/94 und 347; Haegele/Schöner/Stöber GBR 11. Aufl. Rn. 1205; Bayer in Bauer/v. Oefele GBO AT III Rn. 323; KEHE/Herrmann GBR 5. Aufl. Einl. N Rn. 54; Demharter GBO 23. Aufl. Anh. zu § 44 Rn. 24). Welches öffentliche Interesse verfolgt und durch die Dienstbarkeit gesichert werden soll, läßt sich der Eintragungsbewilligung im einzelnen nicht entnehmen.

b) Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit ist nach der gesetzlichen Ausgestaltung grundsätzlich an die Person des Berechtigten gebunden, also nicht übertragbar (§ 1092 Abs. 1 BGB) und nicht vererblich (§ 1090 Abs. 2 i.V.m. § 1061 BGB). Sie belastet ein Grundstück daher grundsätzlich nur auf eine begrenzte Zeit. Daraus folgert das Landgericht die Notwendigkeit einer zeitlichen Beschränkung auch im vorliegenden Fall, in dem Berechtigter nicht eine natürliche, sondern eine ju...