BayObLG Beschluss vom 19.09.2001 - 2Z BR 101/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Wohngeld

Leitsatz (amtlich)

Zur Rechtslage, wenn bei Verkauf und Auflassung eines Teileigentums beide Parteien irrtümlich falsche Kellerräume als zu dem Teileigentum gehörend betrachten (Fortführung von BayObLGZ 1996, 149).

Normenkette

BGB §§ 133, 139, 873, 925; WEG § 16 Abs. 2

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 1 T 3243/01)

AG München (Aktenzeichen 482 UR II 1104/00)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners werden die Beschlüsse des Landgerichts München I vom 16. Mai 2001 und des Amtsgerichts München vom 8. Februar 2001 mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzung aufgehoben. Der Antrag wird abgewiesen.

II. Die Antragstellerin hat die Gerichtskosten aller Rechtszüge zu tragen; außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 4.097,97 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller macht in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer einer Wohnungs- und Teileigentumsanlage gegen den Antragsgegner Wohngeldrückstände geltend, die sich aus dem Saldo der Jahresabrechnung 1999 mit 1.681,27 DM und den rückständigen Vorauszahlungen für Januar bis November 2000 mit insgesamt 2.416,70 DM zusammensetzen. Das Grundbuch weist den Antragsgegner als Eigentümer eines Miteigentumsanteils von 39,32/1000 verbunden mit dem Sondereigentum am Laden samt Kellerabteil Nr. 2 aus. Der Antragsgegner hatte den Laden nach vollständiger Sanierung und Renovierung des Altbauanwesens aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 27.10.1987 vom Bauträger erworben und mit Vertrag vom 14.12.1989 an den Käufer M. weiterveräußert. Dieser verlangte vom Antragsgegner Schadensersatz wegen Nichterfüllung, weil der Antragsgegner das Eigentum an Kellerräumen samt dazwischenliegendem Kellergang wegen Abweichung der tatsächlichen Bauausführung bei Sanierung und Renovierung vom ursprünglichen Aufteilungsplan nicht habe verschaffen können. Dem Antrag wurde mit landgerichtlichem Endurteil vom 21.7.1998 entsprochen Zug um Zug gegen Rückauflassung des Teileigentums. Die Auflassung wurde am 15.4.1999 notariell vollzogen und der Antragsgegner erneut am 28.6.1999 im Grundbuch eingetragen. Der Antragsgegner seinerseits nahm seinen Verkäufer auf Schadensersatz Zug um Zug gegen Rückauflassung des Teileigentums in Anspruch. Auch dieser Klage wurde stattgegeben, jedoch ist der Antragsgegner nach wie vor im Grundbuch als Eigentümer eingetragen.

Der Antragsgegner ist der Ansicht, er sei zur Zahlung von Wohngeld nicht verpflichtet, weil er zu keinem Zeitpunkt Teileigentümer geworden sei. Es habe nämlich an der zum Eigentumsübergang notwendigen dinglichen Einigung zwischen seinem Verkäufer und ihm gefehlt, weil in bezug auf die Kellerräume das übereinstimmend Gewollte vom beurkundeten Vertragsinhalt abgewichen sei. Das Amtsgericht München hat mit Beschluß vom 8.2.2001 den Antragsgegner zur Wohngeldzahlung an die Antragstellerin verpflichtet, das Landgericht die sofortige Beschwerde des Antragsgegners am 16.5.2001 zurückgewiesen. Gegen den landgerichtlichen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das zulässige Rechtsmittel ist begründet; es führt zur Aufhebung der Entscheidungen beider Vorinstanzen und zur Abweisung des Antrags auf Wohngeldzahlung.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Antragsgegner sei nach § 16 Abs. 2 WEG zur Zahlung des verlangten Wohngelds verpflichtet. Wohnungseigentümer sei, wer zum maßgeblichen Zeitpunkt materiell-rechtlicher Rechtsinhaber des Wohnungseigentums sei. Für einen wirksam Anfechtenden gelte dies nicht. Jedoch habe der Antragsgegner seine auf den Erwerb des Teileigentums gerichtete Willenserklärung zu keinem Zeitpunkt angefochten. Der Antragsgegner sei aufgrund der Auflassung vom 15.4.1999 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Die darauf bezogene Willenserklärung sei nicht angefochten; es sei auch nicht ersichtlich, weshalb diese Auflassung dinglich nicht wirksam sein solle. Die Schwierigkeiten aus der Abweichung zwischen tatsächlicher Bauausführung und dem Teilungsplan änderten nichts an der Verpflichtung des Antragsgegners zur Zahlung von Wohngeld.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Der Antragstellerin stehen Wohngeldansprüche gegen den Antragsgegner nicht zu, weil dieser nicht Teileigentümer des Ladens Nr. 2 ist. Ein Anspruch aus § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit den Jahresabrechnungen 1999 und dem Wirtschaftsplan 2000 scheidet deshalb aus. Für Teileigentum gilt nach § 1 Abs. 6 WEG nichts anderes als für Wohnungseigentum.

a) Der Antragsgegner ist als Eigentümer des Ladens samt Kellerabteil Nr. 2, zu dem nach dem Aufteilungsplan, welcher Inhalt des Grundbuchs geworden ist (§ 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG), lediglich der unterhalb des Eingangs gelegene Keller 2 mit 6,4 m² gehört, im Grundbuch eingetragen. Nach § 891 Abs. 1 BGB wird damit vermutet, daß er Eigentümer des Teileigentums Nr. 2 einschließlich des so beschriebenen Kell...