BayObLG Beschluss vom 18.07.2001 - 2Z BR 25/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Bewilligung der Änderung von Sondernutzungsrechten

Leitsatz (amtlich)

1. Ist der Veräußerer von Wohnungseigentum nach dem Kaufvertrag ermächtigt, die Teilungserklärung hinsichtlich einer Sondernutzungsfläche auch zu Lasten des Erwerbers abzuändern, so kann dies auch die Befugnis einschließen, einem anderen Erwerber von Wohnungseigentum das Sondernutzungsrecht an der Fläche einzuräumen.

2. Jedenfalls vor der Eintragung von Auflassungsvormerkungen im Wohnungsgrundbuch können Käufer von Wohnungseigentum nicht wirksam Gebrauchsregelungen durch Vereinbarung treffen. Eine vorher getroffene Absprache über die Abänderung von Gebrauchsrechten an Grundstücksflächen kann aber als Verpflichtung zum Abschluß einer entsprechenden Vereinbarung unter Wohnungseigentümern auszulegen sein.

3. Sind einzelne Wohnungseigentümer durch eine im Grundbuch eingetragene Gebrauchsregelung vom Mitgebrauch einer genau bestimmten Gemeinschaftsfläche ausgeschlossen, so bedarf es nicht ihrer Mitwirkung bei einer Vereinbarung, durch die einem bestimmten Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch dieser Fläche (Sondernutzungsrecht) eingeräumt wird.

Normenkette

BGB §§ 241, 305, 313; WEG § 5 Abs. 4, § 10 Abs. 2, § 13 Abs. 2 S. 1, § 15 Abs. 1, § 43

Verfahrensgang

LG München II (Aktenzeichen 2 T 4931/00)

AG Garmisch-Partenkirchen (Aktenzeichen UR II 39/99)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 10. Januar 2001 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind in diesem Rechtszug nicht zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 16.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind Wohnungseigentümer in einer aus zwei Doppelhäusern mit je zwei Wohnungen bestehenden Anlage. In der Teilungserklärung vom 17.1.1989 räumte der teilende Grundstückseigentümer den jeweiligen Eigentümern jeder Doppelhaushälfte das Sondernutzungsrecht an bestimmten Gartenflächen ein. Dem im westlichen Doppelhaus gelegenen Wohnungseigentum Nr. 3 wurde eine im Grundstückslageplan blau eingezeichnete Sondernutzungsfläche zugeordnet, die im Westen und Süden bis an die Grundstücksgrenze reichte und im Südosten an die Sondernutzungsfläche des im östlichen Doppelhaus gelegenen Wohnungseigentums Nr. 1 angrenzte.

Die Antragstellerin erwarb mit Kaufvertrag vom 17.1.1989 das östliche Doppelhaus mit den Eigentumswohnungen Nr. 1 und Nr. 2. Das Wohnungseigentum Nr. 4 im westlichen Doppelhaus wurde am 10.10.1989 verkauft. Mit Kaufvertrag vom 20.10.1989 erwarb schließlich die Antragsgegnerin die südwestliche Doppelhaushälfte mit der Eigentumswohnung Nr. 3.

§ 20 dieses Kaufvertrags lautet:

Gartensondernutzungsrechte

Das Gartensondernutzungsrecht lt. Teilungserklärung wird wie im beiliegenden Lageplan eingezeichnet und entsprechend verkleinert.

Herr … (Veräußerer) wird ermächtigt, die Teilungserklärung dementsprechend abzuändern, wie in § 9.1.3.C.

In § 9.1.3.C des Kaufvertrags räumte die Käuferin dem Verkäufer die unwiderrufliche Vollmacht ein, die Teilungserklärung nach Maßgabe von § 1.1.2 des Vertrags zu ändern, auch mit Wirkung gegenüber ihrer Auflassungsvormerkung. Die in § 1.1.2 des Kaufvertrags dem Verkäufer eingeräumte Befugnis zur Änderung der Teilungserklärung sollte solange fortbestehen, als der Verkäufer noch Eigentümer mindestens eines Wohnungseigentums war, und mit Ablauf von fünf Jahren nach Vollzug der Teilungserklärung im Grundbuch erlöschen. Auf dem der Urkunde beigefügten, von den Vertragsparteien unterzeichneten Lageplan ist die südliche Begrenzung der dem Wohnungseigentum Nr. 3 zugeordneten Sondernutzungsfläche von der Grundstücksgrenze um ca. 12 m nach Norden verschoben.

Der teilende Grundstückseigentümer bestätigte mit Schreiben an die Antragstellerin vom 10.12.1989 eine mit ihr getroffene Vereinbarung, wonach sie sich verpflichtet habe, den vertraglich vereinbarten Kaufpreis voll zu bezahlen, ohne die an dem erworbenen Doppelhaus erbrachten Eigenleistungen in Abzug zu bringen. Weiter heißt es:

Als Gegenleistung haben wir Ihnen den südlichen Gartensondernutzungsbereich vom Nachbarhaus überlassen. Diesen Sondernutzungsbereich, welcher in der Teilungserklärung ursprünglich dem Nachbarhaus zugeteilt war, haben wir Ihren Nachbarn dafür nicht verkauft und haben daher den Kaufpreis entsprechend reduzieren müssen.

Eine Änderung der Teilungserklärung nahm der Veräußerer indessen nicht vor. Am 3.12.1990 wurden die Wohnungsgrundbücher angelegt; am 4.12.1990 wurden zugunsten der jeweiligen Käufer Auflassungsvormerkungen eingetragen. Am 20.12.1990 erklärte der Verkäufer die Auflassung hinsichtlich des Wohnungseigentums Nr. 3 zu dem in der Vorurkunde genannten Anteils- bzw. Gemeinschaftsverhältnis. Am 24.1.1991 wurden die Antragstellerin, die Antragsgegnerin sowie eine weitere Erwerberin als Eigentümerinnen im Grundbuch eingetragen.

Die ...