BayObLG Beschluss vom 16.06.2000 - 2Z BR 178/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Unzulässigkeit von "Pärchen-Treff" oder "Swinger-Club" in Sauna-Teileigentum

Leitsatz (amtlich)

1. In einem in der Teilungserklärung als Sauna bezeichneten Teileigentum ist der Betrieb eines „Pärchentreffs” oder „Swinger-Clubs” grundsätzlich nicht zulässig.

2. Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, daß die in der Anlage errichteten Läden und Lagerräume ohne jede Genehmigung und ohne Einschränkung irgendwelcher Branchen gewerblich genutzt werden dürfen, ist die nächstliegende Bedeutung einer solchen Regelung, daß jedes erlaubte Gewerbe im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen betrieben werden darf. Eine gewerbliche Nutzung, die mit einem sozialen Unwerturteil behaftet ist, ist nicht ohne weiteres zulässig.

3. Der Anspruch auf Unterlassung eines der Zweckbestimmung eines Teileigentums widersprechenden Gewerbebetriebs umfaßt auch die Unterlassung der Werbung für diesen Betrieb.

Normenkette

BGB § 1004 Abs. 1; WEG § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3

Verfahrensgang

LG München I (Urteil vom 09.11.1999; Aktenzeichen 1 T 15552/99)

AG München (Urteil vom 13.08.1999; Aktenzeichen 481 UR II 50/96)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 9. November 1999 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin trägt die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerde verfahren wird auf 48.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage, die aus 12 Häusern mit insgesamt 511 Wohnungen, 13 Teileigentumseinheiten und einer Tiefgarage besteht. Der Antragsgegnerin gehört das Teileigentum Nr. 525. Es ist im Grundbuch als „Sauna” bezeichnet; wegen des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums, auch wegen der Benutzungsregelungen, ist dabei auf die Bewilligungen vom 18.8.1970 und 15.4.1971 Bezug genommen. Im Nachtrag zur Teilungserklärung vom 15.4.1971 ist das Teileigentum Nr. 525 bezeichnet als

„Miteigentumsanteil zu 2,13/1000 verbunden mit dem Sondereigentum an der im nördlichen Bereich der Tiefgarage gelegenen Sauna mit einer Nutzfläche von ca. 804,80 qm, bestehend aus:

Vorraum, Garderobe, Kassenraum mit Aufenthaltsraum, Warmwasserraum, Kaltwasserraum, 2 Saunakabinen, 1 Massageraum, 1 Ruheraum, 1 Schwimmhalle, 4 WC mit je einem Vorraum, 1 Aufenthaltsraum für Personal im 1. Untergeschoß, 1 Gang, 1 Kontrollraum, 3 Maschinenräumen. 1 Ankleideraum, 1 WC im 2. Untergeschoß, 2 Lagerräumen im Saunabereich, 2 Lagerräumen im Haus 5 im 1. Untergeschoß, 1 Lagerraum im Haus 6 im 1. Untergeschoß, 1 Lagerraum im Haus 8 im 1. Untergeschoß, 1 Lagerraum im Haus 9 im 1. Untergeschoß, 5 Lagerräumen im Haus 10 im 2. Untergeschoß, 2 Lagerräumen im Haus 11 im 1. Untergeschoß”.

Die Gemeinschaftsordnung (Anlage III zur Teilungserklärung vom 18.8.1970) bestimmt in § 1 Abs. 1:

…

Die in der Wohnanlage errichteten Läden und Lagerräume dürfen ohne zusätzliche Genehmigung und ohne Einschränkung irgendwelcher Branchen gewerblich genutzt werden. Dasselbe gilt auch für evtl. verkaufte Teile der Tiefgaragen.

Die Antragsgegnerin hat ihr Teileigentum vermietet; der Mieter betreibt darin einen sogenannten „Pärchentreff” oder „Swinger-Club”. Er wirbt dafür in Zeitungsanzeigen mit Bezeichnungen wie „Erotischer Treff für Paare und Singles” oder „Toleranter Treff” unter Angabe einer Telefonnummer. Dem Anrufer werden Anschrift, Öffnungszeiten und Eintrittspreise (Herren zwischen 150 DM und 230 DM, Paare 50 DM, Damen frei) bekanntgegeben mit dem Hinweis, es handle sich um einen Treff für tolerante Paare, die dort alles tun könnten was Spaß macht bei gegenseitiger Toleranz.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, der Antragsgegnerin zu untersagen, das Teileigentum Nr. 525 als Pärchentreff zu nutzen und dort einen Betrieb zu führen oder führen zu lassen, durch den die Aufnahme sexueller Kontakte beliebiger Personen in den Räumen ermöglicht oder erleichtert wird, ferner für einen solche Geschäftsbetrieb zu werben oder werben zu lassen. Ein weiterer Antrag ist für das Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr von Bedeutung.

Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 13.8.1999 dem Antrag auf Untersagung der Nutzung des Teileigentums als Pärchentreff oder ähnlicher Betrieb stattgegeben, den Antrag auf Untersagung der Werbung für einen solchen Betrieb aber abgewiesen. Hiergegen haben die Antragsgegnerin und die Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt, die Antragsgegnerin mit dem Ziel der Abweisung des Antrags auf Nutzungsuntersagung und die Antragsteller in Weiterverfolgung ihres Antrags auf Verbot der Werbung. Das Landgericht hat am 9.11.1999 die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen und ihr untersagt, für den im Beschluß des Amtsgerichts näher bezeichneten Betrieb per Zeitungsinserat, per Telefonansage oder in ähnlicher Form zu werben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin, deren Ziel die Abweisung sämt...