BayObLG Beschluss vom 15.06.1989 - BReg 2 Z 50/89

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Schadensersatzanspruch sowie Anspruch auf Rückerstattung von Wohngeld gegen Verwalter

Verfahrensgang

LG Traunstein (Entscheidung vom 11.03.1989; Aktenzeichen 4 T 3475/87)

AG Rosenheim (Entscheidung vom 07.10.1987; Aktenzeichen UR II 86/82)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluß des Landgerichts Traunstein vom 11. März 1989 mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzung aufgehoben.

II. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Amtsgerichts Rosenheim vom 7. Oktober 1987 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß der Antrag der Antragsteller als unzulässig abgewiesen wird.

III. Die Antragsteller haben als Gesamtschuldner die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens und des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen; außergerichtliche Kosten sind in diesen Verfahren nicht zu erstatten.

IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 3 030,46 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller, ein Ehepaar, und die weiteren Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Ferienwohnanlage. Diese wurde im sogenannten Bauherrenmodell errichtet. Der Antragsgegner war als Treuhänder mit umfassenden Vollmachten der Bauherren und späteren Wohnungseigentümer ausgestattet. Den Antragstellern gehören mehrere Wohnungen und Garagenstellplätze.

In der Teilungserklärung vom 25.11.1976 wurde der Antragsgegner zum ersten Verwalter bestellt. Durch Vertrag vom 20.9.1977 übertrug der Antragsgegner unter Berufung auf die ihm erteilte Vollmacht zum Abschluß eines Verwalter Vertrags im Namen jedes einzelnen Wohnungseigentümers die Verwaltung auf die Firma K. GmbH. Diese nahm nach Fertigstellung der Wohnanlage am 15.3.1978 vom 1.4.1978 bis 10.10.1980 die Aufgaben eines Verwalters wahr. An sie wurden als Zwischenmieter alle Eigentumswohnungen und Garagenstellplätze vermietet, die Wohnungen und Garagenstellplätze der Antragsteller durch Vertrag vom 2.12.1977/18.1.1978.

In der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom 10.10.1980, in der ein neuer Verwalter bestellt wurde, ist u. a. folgendes ausgeführt:

Zu Tagesordnungspunkt 2:

Ein Antrag … wird zur Abstimmung gestellt: Die Gemeinschaft möge beschließen zu klären, daß die Firma K. GmbH mit Wissen der Eigentümer die Verwaltung durchgeführt hat. Bei 1 Enthaltung und 45-Ja-Stimmen wird diesem Antrag stattgegeben und damit festgestellt, daß die Verwaltungstätigkeit bisher durch die Firma K. GmbH durchgeführt wurde.

Zu Tagesordnungspunkt 12:

Der Verwaltungsbeirat wird ermächtigt …, Rückforderungen der Wohngelder sowie Schadensersatzansprüche gegen die Firma K. GmbH oder die Herren … (= Geschäftsführer der Firma K. GmbH) und … (= Antragsgegner) für die Wohnungseigentümer geltend zu machen. Vollmacht für die Mitglieder des Verwaltungsbeirats hinsichtlich der Bauherrengemeinschaft.

Die Antragstellerin zu 2 war damals Vorsitzende des Verwaltungsbeirats.

Die Firma K. GmbH rechnete am 10., 11. und 12.12.1980 über die gesamte Zeit ihrer Verwaltung mit den einzelnen Wohnungseigentümern ab. Dabei wurde einheitlich sowohl über die Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Verwaltung der Wohnungen und Garagenstellplätze als auch über die Kosten im Zusammenhang mit ihrer Vermietung abgerechnet. Von den Antragstellern wurde eine Nachzahlung von 16 159,20 DM verlangt. Die Wohnungseigentümer haben die Abrechnungen nicht genehmigt. Die Antragsteller anerkannten nur einen Teil der geltend gemachten Ausgaben und errechneten für eine ihrer Wohnungen für sich ein Guthaben von 3 030,46 DM.

Mit ihrem Antrag haben sie beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, von ihnen zuviel bezahltes Wohngeld in Höhe von 3 030,46 DM nebst Zinsen an sie zurückzuzahlen. Später haben sie beantragt, den Betrag hilfsweise an die Gesamtheit der Wohnungseigentümer zu bezahlen. Das Amtsgericht hat am 7.10.1987 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 11.3.1989 dem Hilfsantrag stattgegeben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist begründet. Auf das Rechtsmittel wird der Beschluß des Amtsgerichts mit der Maßgabe wieder hergestellt, daß der Antrag der Antragsteller als unzulässig abgewiesen wird.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter könne von jedem einzelnen Wohnungseigentümer ohne Beteiligung der anderen gerichtlich geltend gemacht werden. Bei gemeinschaftlichen Ansprüchen sei jedoch Leistung an alle Wohnungseigentümer zu verlangen.

Im vorliegenden Fall seien wegen der Vermengung von Wohngeldern und Mietgeldern dem gemeinschaftlichen Konto der Wohnungseigentümer Gelder entnommen worden. Dorthin müßten sie wieder zurückfließen; dabei sei es einem einzelnen Wohnungseigentümer unbenommen, bei behaupteter Überzahlung eine Rückzahlung von den übrigen Wohnungseigentümern zu verlangen. Voraussetzung des Anspruchs sei nicht eine Beschlußfassung über die Jahresabrechnung.

Auch der Eigentümerbeschlu...