BayObLG Beschluss vom 12.11.1992 - 2Z BR 73/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Ungültigerklärung von Eigentümerbeschlüssen

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 26/91)

LG München I (Aktenzeichen 13 T 8703/91)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner werden die Beschlüsse des Landgerichts München I vom 22. Juni 1992 und des Amtsgerichts München vom 8. April 1991 dahin abgeändert, daß der Antrag abgewiesen wird, den Eigentümerbeschluß vom 12. Dezember 1990 zu Tagesordnungspunkt 4 über die Verteilung der Kosten für das Wirtschaftsjahr 1989 auf die Einzelabrechnungen für ungültig zu erklären.

Im übrigen wird die sofortige weitere Beschwerde zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat von den Gerichtskosten des Verfahrens vor dem Amtsgericht ein Drittel und von den Gerichtskosten des Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens jeweils zwei Drittel zu tragen; die übrigen Gerichtskosten haben die Antragsgegner als Gesamtschuldner zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 6 750 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Antragsteller und Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Dem Antragsteller gehören fünf Wohnungen.

Im Jahr 1989 leistete der Antragsteller nur einen Bruchteil der geschuldeten Wohngeldvorauszahlungen. Die übrigen Zahlungen wurden im Januar und Juni 1990 geleistet und dem Konto der Wohnungseigentümer gutgeschrieben. In der Einzelabrechnung des Antragstellers für das Wirtschaftsjahr 1989 sind die erst im Jahr 1990 gebuchten Zahlungen nicht berücksichtigt. Für den Antragsteller ist unter Einbeziehung eines Nachzahlungsbetrags aus dem Vorjahr eine Nachzahlung von insgesamt 3 109,84 DM je Wohnung ausgewiesen.

Am 12.12.1990 beschlossen die Wohnungseigentümer unter anderem unter Tagesordnungspunkt (TOP) 4,

• die Verteilung der Kosten für das Wirtschaftsjahr 1989 auf die Einzelabrechnungen zu genehmigen und

  unter TOP 5,

• der Hausverwaltung für die Erstellung der Wohngeldabrechnung 1989 Entlastung zu erteilen.

Der Antragsteller hat unter anderem beantragt, diese Eigentümerbeschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Antrag insoweit am 8.4.1991 stattgegeben. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsgegner durch Beschluß vom 22.6.1992 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II.

Das Rechtsmittel ist teilweise begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Wohnungseigentümer hätten nicht die jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen genehmigt, sondern nur die Verteilung der Kosten in den Einzelabrechnungen. Weil sich die weitere Beteiligte in der mündlichen Verhandlung darauf berufen habe, daß dies bewußt geschehen sei, könne nicht von einer Genehmigung der gesamten Einzelabrechnung ausgegangen werden.

Die Einzelabrechnungen für die Wohnungen des Antragstellers seien inhaltlich falsch, weil sie die im Jahr 1990 eingegangenen Zahlungen nicht berücksichtigt hätten, obwohl sie eindeutig rückständiges Wohngeld für das Jahr 1989 betrafen. Die Zahlungen hätten auch zeitlich ohne weiteres in der Jahresabrechnung berücksichtigt werden können.

In den Einzelabrechnungen sei jeweils der Vorjahressaldo ausgewiesen. Erst räumlich danach seien die Wohngeldzahlungen aufgeführt und sodann der Schlußsaldo. Dies widerspreche dem Wesen der Jahreseinzelabrechnung als nur auf das betreffende Jahr bezogene Gegenüberstellung von Forderungen und Zahlungen.

2. Die Entscheidung hält nicht in vollem Umfang der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Der Beschluß der Wohnungseigentümer über die Jahresgesamtabrechnung legt vorbehaltlich einer gerichtlichen Ungültigerklärung im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander bindend fest, welche Einnahmen erzielt und welche Ausgaben als Lasten und Kosten der Gemeinschaft im Sinn des § 16 Abs. 2 WEG getätigt wurden. Aus dieser Funktion der Jahresabrechnung ergeben sich die an sie zu stellenden Anforderungen: Die Jahresabrechnung muß eine geordnete und verständliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben im betreffenden Wirtschaftsjahr enthalten. Sie ist keine Gewinn- und Verlustrechnung, auch keine Bilanz, sondern eine schlichte Einnahmen- und Ausgabenrechnung, die die tatsächlichen Beträge im Wirtschaftsjahr einander gegenüberstellt. Zu einer ordnungsmäßigen (vollständigen) Jahresabrechnung gehört ein Eigentümerbeschluß über die Jahresgesamtabrechnung einschließlich der Einzelabrechnungen (BayObLGZ 1989, 310/312 f.).

b) Hieraus ergibt sich für den vorliegenden Fall, daß die erst im Jahr 1990 auf dem Gemeinschaftskonto eingegangenen Zahlungen des Antragstellers für das Wirtschaftsjahr 1989 zu Recht nicht in die Jahresabrechnung 1989 aufgenommen wurden. Bei diesen Zahlungen handelt es sich um Einnahmen im Jahr 1990; sie müssen deshalb in der Abrechnung für dieses Jahr erscheinen. Die Zahlungen sind nicht anders zu behandeln als Zahlungen im Jahr 1990 zur Abdeckung ein...