BayObLG Beschluss vom 10.10.1996 - 2Z BR 76/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohngeldforderung

Verfahrensgang

LG München II (Aktenzeichen 6 T 3625/94)

OLG Düsseldorf (Aktenzeichen UR II 70/93)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 8. Mai 1996 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegner hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 7 130 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsgegner ist Wohnungseigentümer in einer Wohnanlage, die derzeit von der Antragstellerin verwaltet wird. Die frühere Verwalterin machte in Verfahrensstandschaft für die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Antragsgegner Wohngeldansprüche für die Zeit ab 1985 geltend sowie die auf den Antragsgegner entfallenden Anteile an Sonderumlagen, die am 7.5.1988 (Kosten eines gerichtlichen Verfahrens) und am 15.6.1991 (Instandsetzung des Wasser- und Heizungssystems) beschlossen worden waren. Das Verfahren wird von der Antragstellerin als der jetzigen Verwalterin fortgeführt.

Das Amtsgericht hat den Antragsgegner am 21.4.1994 verpflichtet, von den insgesamt geforderten 20 811,90 DM einen Betrag von 8 579,70 DM nebst Zinsen an die Antragstellerin zu zahlen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht durch Beschluß vom 8.5.1996 den vom Antragsgegner zu zahlenden Betrag auf 7 129,70 DM ermäßigt. Gegen den Beschluß des Landgerichts richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt: Daß die Antragstellerin zur Verwalterin bestellt worden sei, ergebe sich aus der vorgelegten Verwaltervollmacht vom 29.8.1994, an deren Richtigkeit zu zweifeln kein Anlaß bestehe. Die Antragstellerin habe an Stelle der bisherigen Verwalterin in das Verfahren eintreten können. An einer Bevollmächtigung des für die Antragstellerin auftretenden Rechtsanwalts sei nicht zu zweifeln. Die Antragstellerin sei ermächtigt, die Forderung im eigenen Namen geltend zu machen. Denn ihre Verfahrensführung sei jedenfalls von den Wohnungseigentümern durch Beschluß vom 8.11.1993 genehmigt worden.

Aufgrund des Wirtschaftsplans schulde der Antragsgegner für das Jahr 1990 einen Betrag von 1 450 DM. Die Wohnungseigentümer hätten am 15.6.1991 beschlossen, den Wirtschaftsplan für das Jahr 1988 für die Jahre 1990 und folgende fortzuführen. Der Wirtschaftsplan 1988 entspreche dem für das Jahr 1987; danach betrage das jährliche Wohngeld 5 DM je 1/10 000 Miteigentumsanteil. Daraus ergebe sich für die 290/10 000 Miteigentumsanteile des Antragsgegners ein Betrag von 1 450 DM.

Der Antragsgegner könne die Zahlung nicht verweigern, weil immer noch keine Jahresabrechnung für 1990 vorliege; dies beruhe auf einer Pflichtwidrigkeit des Verwalters. Auch eine Verwirkung scheide aus, weil der Antragsgegner nicht darauf habe vertrauen können, daß das Wohngeld nicht mehr geltend gemacht werde. Seine behaupteten Mietansprüche gegen die Antragstellerin könne der Antragsgegner der Forderung der Wohnungseigentümer nicht entgegenhalten.

Der Antragsgegner schulde den auf ihn entfallenden Anteil von 6 505,64 DM auf die am 7.5.1988 beschlossene Sonderumlage in Höhe von insgesamt 224 332,38 DM. Davon sei seine Zahlung von 3 000 DM abzuziehen, so daß jedenfalls der geltend gemachte Betrag von 3 504,70 DM geschuldet sei.

Der Antragsgegner sei schließlich auch zur Zahlung des anteiligen Betrags an der am 15.6.1991 beschlossenen Sonderumlage von insgesamt 75 000 DM verpflichtet. Nachdem die Instandhaltungskosten ausweislich der vorgelegten Rechnungen etwa 120 000 DM betragen hätten, sei der anteilige Betrag von 2 175 DM jedenfalls geschuldet.

Für die Aufrechnung mit Mietansprüchen gegen die Antragstellerin gelte das zum Wohngeldanspruch Gesagte.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zu Recht hat das Landgericht die jetzige Verwalterin als befugt angesehen, die Zahlungsansprüche in Verfahrensstandschaft für die Wohnungseigentümer gerichtlich geltend zu machen.

(1) Es ist anerkannt, daß der Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümer auch im eigenen Namen, also in Verfahrensstandschaft gerichtlich geltend machen kann. Voraussetzung dafür ist eine entsprechende Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG), die in der Gemeinschaftsordnung oder im Verwaltervertrag enthalten sein, sich aber auch aus einem Eigentümerbeschluß ergeben kann (ständige Rechtsprechung des Senats, z.B. BayObLGZ 1986, 128/129 m.w.N.). Es kann dahinstehen, ob sich eine solche Ermächtigung aus dem Eigentümerbeschluß vom 15.6.1991 ergibt. Der Beschluß hat zum Inhalt, daß den Wohnungseigentümern eine Aufstellung der ausstehenden Wohngelder mit der Aufforderung übersandt wird, die geschuldeten Beträge bis 1.9.1991 zu bezahlen; ferner heißt es: „Im Falle des ungenutzten Fristablaufs wird die Verwalterin die Außenstände einziehen.” Ob dies auch zur gerichtlichen Geltendmachung der Ansprüche e...