BayObLG Beschluss vom 08.01.1992 - BReg 2 Z 160/91

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Beschlussfassung über Vermietung gemeinschaftlicher Kfz-Stellplätze

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 319/90)

LG München I (Aktenzeichen 1 T 23790/90)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 7. Oktober 1991 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 8 000 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, zu der oberirdische Kfz-Stellplätze gehören.

In der als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung ist bestimmt, daß für die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere der auf dem Grundstück vorhandenen Kfz-Stellplätze die vom Verwalter aufgestellte und von den Eigentümern beschlossene Hausordnung maßgebend ist, die durch Mehrheitsbeschluß geändert werden kann (Nr. 4 a, h, i). Die aufgestellte Hausordnung enthält keine Regelung über den Gebrauch der Stellplätze.

Der Antragsteller kaufte im Jahr 1972 ein Wohnungseigentum, bestehend aus einem Miteigentumsanteil, „verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 414 bezeichneten Wohnung”. Der frühere Grundstückseigentümer, der durch Teilung das Wohnungseigentum begründet hatte, verpflichtete sich in dem Kaufvertrag, durch nachträgliche Änderung der Gemeinschaftsordnung mit dinglicher Wirkung dem Antragsteller den ausschließlichen und zeitlich unbegrenzten Gebrauch von zwei bestimmten oberirdischen Stellplätzen einzuräumen. Durch ausdrückliche Erklärung ist dies in der Folgezeit nicht geschehen. Tatsächlich wurden von dem Antragsteller aber in der Vergangenheit zwei oberirdische Stellplätze ausschließlich genutzt.

Am 27.3.1990 beschlossen die Wohnungseigentümer, den Verwalter zu bevollmächtigen, die oberirdischen Stellplätze an interessierte Personen für monatlich 35 DM zu vermieten.

Der Antragsteller hat beantragt, diesen Eigentümerbeschluß für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 15.11.1990 abgewiesen, das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Antragstellers durch Beschluß vom 7.10.1991 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

Entscheidungsgründe

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die oberirdischen Stellplätze könnten rechtlich nicht Sondereigentum sein, möglich sei jedoch die Einräumung von Sondernutzungsrechten an ihnen. Hierzu sei eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer erforderlich; eine solche liege nicht vor. Auch eine jahrelange tatsächliche Übung sei nicht einer Vereinbarung gleichzustellen. Aus der Gemeinschaftsordnung könne der Antragsteller ein Sondernutzungsrecht nicht herleiten. Die Verweisung in der Teilungserklärung auf die Baubeschreibung, welche die Stellplätze unter den Gemeinschaftsanlagen nicht aufführe und für sie einen Preis von 3 000 DM ausweise, besage nur, was gebaut werden solle, gebe aber einem Wohnungseigentümer kein Sondernutzungsrecht. Auch eine Bevollmächtigung zur Einräumung von Sondernutzungsrechten an den Stellplätzen in einzelnen Kaufverträgen reiche nicht aus, weil eine entsprechende Vereinbarung aufgrund der Vollmachten nicht getroffen worden sei. Die in dem Kaufvertrag mit dem Antragsteller eingegangene Verpflichtung treffe nur den Verkäufer, nicht aber die Wohnungseigentümer. Es könne im übrigen nicht davon ausgegangen werden, daß sämtliche Wohnungseigentümer stillschweigend mit der Einräumung von Sondernutzungsrechten an den beiden Stellplätzen zugunsten des Antragstellers einverstanden gewesen seien.

Die Wohnungseigentümer könnten den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stellplätzen durch Mehrheitsbeschluß regeln. Der gefaßte Beschluß entspreche inhaltlich ordnungsmäßiger Verwaltung. Daß der Antragsteller die Stellplätze etwa 20 Jahre lang unentgeltlich genutzt habe, stehe unter den Gesichtspunkten von Treu und Glauben sowie Verwirkung der in dem angefochtenen Eigentümerbeschluß getroffenen Regelung nicht entgegen, zumal ein Entgelt für die Nutzung der Stellplätze nur für die Zukunft verlangt werde und die Wohnungseigentümer, die ein Sondernutzungsrecht des Antragstellers angenommen hätten, bisher von falschen rechtlichen Voraussetzungen ausgegangen seien.

2. Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Ohne Rechtsfehler geht das Landgericht davon aus, daß die oberirdischen Stellplätze gemeinschaftliches Eigentum sind. Als Grundstücksflächen können sie aus Rechtsgründen nicht Sondereigentum sein, so daß sie zwingend in das gemeinschaftliche Eigentum fallen (BayObLG Rpfleger 1986, 217). Die Wohnungseigentümer können daher grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluß die Benutzung der Stellplätze regeln. Dabei wird im Schrifttum zwischen einer Gebrauchsregelung und einer bloßen Verwaltungsmaßnahm...