BayObLG Beschluss vom 07.03.1996 - 2Z BR 136/95

Entscheidungsstichwort (Thema)

Feststellung des Kostenverteilungsschlüssels

Verfahrensgang

LG Traunstein (Aktenzeichen 4 T 41/95)

AG Rosenheim (Aktenzeichen 10 UR II 16/94)

Tenor

I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner werden die Beschlüsse des Landgerichts Traunstein vom 31. Oktober 1995 und des Amtsgerichts Rosenheim vom 19. Dezember 1994 abgeändert.

II. Es wird festgestellt, daß § 13 Abs. 2 Abschnitt B der Teilungserklärung vom 30. August 1972 für die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung nicht gilt.

III. Es wird weiter festgestellt, daß bei der Berechnung der Wohnflächen nach § 13 Abs. 2 Abschnitt B der Teilungserklärung vom 30. August 1972 die Grundflächen von Balkonen, Loggien und Dachterrassen mit einem Viertel anzusetzen sind.

IV. Im übrigen werden die Anträge des Antragstellers und der Antragsgegner und die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen.

V. Von den Gerichtskosten haben in allen Rechtszügen der Antragsteller 3/4 und die Antragsgegner als Gesamtschuldner 1/4 zu tragen. Außergerichtliche Kosten sind in keinem Rechtszug zu erstatten.

VI. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 8 000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage.

Ein Teil der Wohnungen verfügt über einen Balkon, eine Loggia oder eine Dachterrasse. Zwischen den Beteiligten besteht Streit, ob deren Grundflächen bei der Berechnung des Wohngeldes zu berücksichtigen sind.

In der in der Teilungserklärung (TE) vom 30.8.1972 enthaltenen Gemeinschaftsordnung, die als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist, bestimmt § 13 Abs. 2 Abschnitt A bis C, aus welchen Einzelbeträgen sich das Wohngeld zusammensetzt. In Abschnitt B heißt es:

Leistungen, die nach der Größe der Wohnflächen des einzelnen Sondereigentümers ab Bezugsfreigabe verrechnet werden:

1. die Grundsteuer und die öffentlichen Abgaben, soweit sie nicht auf die einzelnen Sondereigentumsrechte gesondert treffen,
2. die Versicherungsprämien,
3. die Betriebskosten der Anlagen, soweit diese nicht durch Zähler für jedes Sondereigentum einzeln ermittelt werden,
4. Instandhaltungsrücklage,
5. die Kosten der Zentralheizung und Warmwasserversorgung, soweit nicht nach Zähler ermittelt wird. Wird durch Zähler ermittelt, werden die Kosten für jedes Sondereigentum getrennt ermittelt und verrechnet,
6. die Kosten für Hausmeister und Hausreinigung sowie der Außenanlagen.

In der Eigentümerversammlung vom 20.5.1994 wurde der Antrag des Antragstellers abgelehnt, die Grundflächen von Balkonen, Loggien und Dachterrassen bei der Berechnung des Wohngeldes zu berücksichtigen.

Der Antragsteller hat beantragt, den „Eigentümerbeschluß” vom 20.5.1994 für ungültig zu erklären. Weiter hat er beantragt festzustellen, daß die Grundflächen von Terrassen, Loggien und Balkonen bei der Ermittlung der Wohnfläche im Sinn von § 13 Abs. 2 Abschnitt B TE anzurechnen sind. Das Amtsgericht hat mit Beschluß vom 19.12.1994 die Anträge abgewiesen. Das Landgericht hat unter Zurückweisung der sofortigen Beschwerde des Antragstellers im übrigen durch Beschluß vom 31.10.1995 den Beschluß des Amtsgerichts abgeändert und festgestellt, daß die Grundflächen von (Dach-)Terrassen, Loggien und Balkonen bei der Berechnung der „Größe der Wohnflächen” gemäß § 13 Abs. 2 Abschnitt B TE vom 30.8.1972 in vollem Umfang einzubeziehen sind und die dort genannten Lasten und Kosten in den jeweiligen Jahresabrechnungen entsprechend zu verteilen sind. Gegen diesen Beschluß richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner mit dem Antrag, den Beschluß des Landgerichts aufzuheben und die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Amtsgerichts zurückzuweisen; ferner stellen sie Hilfsanträge.

II.

Das Rechtsmittel ist überwiegend begründet.

1. Das Landgericht hat, soweit es für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung ist, ausgeführt:

Der Feststellungsantrag sei begründet. Der Begriff „Wohnfläche” im Sinn des § 13 Abs. 2 Abschnitt B TE sei, wie in der Entscheidung des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 30.4.1982 (BReg. 2 Z 48/81) im Hinblick auf das Teileigentum an einem Keller ausgeführt worden sei, auch bei der hier zu entscheidenden Streitfrage als „Nutzfläche” zu verstehen. Dies habe zur Folge, daß die Grundflächen der Balkone, Loggien und Dachterrassen bei der Berechnung des Wohlgeldes berücksichtigt werden müßten. Diese Nutzflächen dienten nämlich der Nutzung des jeweiligen Sondereigentums. Heranzuziehen sei jeweils die gesamte Grundfläche und nicht nur ein Bruchteil davon. Dies ergebe sich aus folgendem:

a) Eine gesetzliche Regelung, die eine bestimmte Nutzflächenberechnung vorsehe, gebe es nicht. Die Bestimmung des § 44 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), nach der die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Dachgärten und gedeckten Freisitzen zur Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden könnten, sei lediglich in den in § 1 der II. BV genannten Fällen anwendbar. Ein solcher Fall liege hier ni...