BayObLG Beschluss vom 05.10.2000 - 2Z BR 59/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses

Verfahrensgang

AG Wolfratshausen (Aktenzeichen 3 UR II 21/99)

LG München II (Aktenzeichen 12 T 6848/99)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluß des Landgerichts München II vom 7. Juni 2000 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsteller tragen die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 10.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer im Jahr 1978 errichteten Anlage. Den Antragstellern gehört ein Teileigentum mit 331,30/1000 Miteigentumsanteilen. Die weitere Beteiligte ist die Verwalterin. Sie lud mit Schreiben vom 27.4.1999 für den 10.5.1999 zu einer Eigentümerversammlung ein. In der Einladung waren u.a. folgende Tagesordnungspunkte (TOP) genannt:

3. Wirtschaftsplan 1999

Die Verwaltung schlägt die Anpassung des Wirtschaftsplans gemäß Anlage rückwirkend ab 1.1.1999 vor.

…

5. Heizungserneuerung wegen Abgasverlust und neuester Vorschriften für Feuerungsanlagen

6. Dachsanierung

Der der Einladung beigefügte Wirtschaftsplan sah eine Zuführung zur Instandhaltungsrücklage von 10.000 DM vor.

In der Eigentümerversammlung waren 14 von 20 Wohnungseigentümern mit 801,72/1000 Miteigentumsanteilen anwesend oder vertreten. Zu TOP 3 – Wirtschaftsplan 1999 – lautet die Versammlungsniederschrift:

Auf Anregung des Eigentümers … wird über die Anhebung der Rücklage diskutiert. …

Antrag:

Änderung des vorgeschlagenen Wirtschaftsplans betreffend Instandhaltungsrücklage (Verdoppelung von bisher DM 10.000,– auf DM 20.000,–).

Dem Antrag wird mehrheitlich bei einer Gegenstimme (der Antragsteller) und einer Enthaltung … entsprochen.

Zu TOP 5 beschlossen die Wohnungseigentümer, einen Heizungsingenieur mit den Vorbereitungen zur Erneuerung der Heizungsanlage zu beauftragen. Zu TOP 6 erörterten sie das Kostenangebot einer Bedachungsfirma für eine Flachdachsanierung in Höhe von 80.000 DM.

Die Antragsteller haben beim Amtsgericht beantragt, den Eigentümerbeschluß zu TOP 3, mit dem die Verdoppelung der Zuführung zur Instandhaltungsrücklage festgelegt wurde, für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag am 28.10.1999 abgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Antragsteller ist durch Beschluß des Landgerichts vom 7.6.2000 zurückgewiesen worden. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Der Eigentümerbeschluß zu TOP 3 sei formell ordnungsgemäß zustande gekommen. Die Beschlußfassung über die Erhöhung der Instandhaltungsrücklage sei durch die Bezeichnung des Beschlußgegenstands zu TOP 3 mit „Wirtschaftsplan” gedeckt. Die Wohnungseigentümer müßten damit rechnen, daß über alle Positionen des Wirtschaftsplans, folglich auch über die Instandhaltungsrücklage als einen seiner wesentlichen Bestandteile, in der Versammlung diskutiert und abgestimmt werde.

Der Eigentümerbeschluß sei auch inhaltlich nicht zu beanstanden. Zur ordnungsmäßigen Verwaltung gehöre die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage als Vorsorge für größere Reparaturen. Zum 1.1.1999 habe die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft rund 100.000 DM betragen, die Zuführung jährlich jeweils 10.000 DM. In der Versammlungsniederschrift vom 10.5.1999 sei zu TOP 5 festgehalten, daß spätestens im Jahr 2004 die Heizungsanlage erneuert werden müsse. Inzwischen sei die Kostenschätzung eines Ingenieurbüros vorgelegt worden, das für eine Erneuerung der Ölheizung rund 166.000 DM und für den Einbau einer Gasheizung rund 210.000 DM veranschlage. Letztlich könne dahinstehen, ob die Kosten für die Erneuerung der Heizungsanlage bei 100.000 DM oder 160.000 DM oder noch höher lägen, denn auch bei Kosten von 100.000 DM wäre die bereits gebildete Instandhaltungsrücklage verbraucht. Außerdem müsse, wenn auch nicht in den allernächsten Jahren, das Flachdach saniert werden. Angesichts des Alters der Anlage sei dies durchaus nachvollziehbar. Die Mehrkosten der Heizung und die später in Betracht kommende Dachsanierung müßten durch Sonderumlagen finanziert werden, weil die jährliche Instandhaltungsrücklage von 10.000 DM nicht ausreiche. In Anbetracht dessen sei die Erhöhung der jährlichen Rücklage auf 20.000 DM nicht zu beanstanden.

2. Die angefochtene Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zu Recht haben die Vorinstanzen angenommen, daß der Eigentümerbeschluß zu TOP 3 nicht schon wegen unzureichender Bezeichnung des Beschlußgegenstands in der Einladung zur Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären ist. Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist zur Gültigkeit eines Eigentümerbeschlusses erforderlich, daß der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Dazu genügt es, daß die Wohnungseigentümer vor Überraschungen geschützt sind und ihnen eine Vorbereitung auf die Versammlung ermöglicht wird. Übertriebene Anforderungen dürfen an die Bez...