BayObLG Beschluss vom 04.01.1995 - 2Z BR 114/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zustimmung zur Veräußerung

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 668/93)

LG München I (Aktenzeichen 1 T 23145/93)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 23. September 1994 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsgegner hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und den Antragstellern die außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu erstatten; im übrigen wird eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht angeordnet.

III. Der Geschäftswert wird für das Verfahren in allen Rechtszügen auf 30 000 DM festgesetzt. Die Geschäftswertfestsetzungen des Amtsgerichts und des Landgerichts werden entsprechend abgeändert.

Gründe

I.

Die Antragsteller und die weiteren Beteiligten sind die Eigentümer einer Wohnanlage. Der Antragsgegner ist der Verwalter.

Mit notarieller Urkunde haben die Antragsteller das von ihnen geerbte Wohnungseigentum an die weitere Beteiligte Erika K. und ihren Ehemann Ernst K. veräußert. Das Ehepaar K. wohnt seit etwa 7 Jahren in einer ihren Söhnen gehörenden Wohnung dieser Anlage. Nach § 4 des als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) bedarf die Veräußerung von Wohnungseigentum der Zustimmung des Verwalters. Diese kann gemäß § 4 Satz 3 GO „nur aus wichtigem Grund versagt werden, so insbesondere, wenn die Person des Rechtsnachfolgers in finanzieller oder sonstiger Hinsicht zu Bedenken Anlaß gibt”. Der Antragsgegner verweigert wegen verschiedener Vorgänge in der Vergangenheit die Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums an die Eheleute K.

Die Antragsteller haben beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, der Veräußerung zuzustimmen. Mit Beschluß vom 15.11.1993 hat das Amtsgericht dem Antrag stattgegeben. Den Geschäftswert hat es auf 10 000 DM festgesetzt. Die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht mit Beschluß vom 23.9.1994 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortig weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel ist nicht begründet. Der Geschäftswert für das Verfahren wird jedoch unter Abänderung der Entscheidungen des Amtsgerichts und des Landgerichts auf 30 000 DM festgesetzt.

1. Verfahrensfehler des Landgerichts sind geheilt.

Der Streit zwischen einem veräußerungswilligen Wohnungseigentümer und dem Verwalter über die Frage, ob der Verwalter die in zulässiger Weise gemäß § 12 WEG vorbehaltene Zustimmung zur Veräußerung des Wohnungseigentums zu Recht verweigert, ist im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG zu entscheiden. Aktiv legitimiert ist nur der Veräußerer, nicht der Erwerber. Passiv legitimiert ist der Zustimmungsberechtigte, damit hier der Verwalter (BayObLG NJW-RR 1988, 1425). Die Wohnungseigentümer sind als materiell Beteiligte (§ 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG) auch formell am Verfahren zu beteiligen. Dies bedeutet, daß ihnen wegen der Rechtskrafterstreckung (§ 45 Abs. 2 Satz 2 WEG) und der von Amts wegen vorzunehmenden Sachaufklärung (§ 12 FGG), rechtliches Gehör zu gewähren ist (BayObLGZ 1973, 145/147; 1975, 161/163 ff.). Das Landgericht hat die weiteren Beteiligten nicht ordnungsgemäß am Beschwerdeverfahren beteiligt. Es hat die sofortige Beschwerde des Antragsgegners und dessen Schriftsätze sowie Verfügungen und Ladungen nicht den Wohnungseigentümern – mit Ausnahme der durch einen Verfahrensbevollmächtigten vertretenen Wohnungseigentümerin Erika K. – zugestellt, sondern lediglich dem Antragsgegner als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Zustellungen an den Verwalter reichen zwar grundsätzlich aus (§ 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG); ist aber der Verwalter selbst Rechtsmittelführer, so ist er als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer ausgeschlossen. Denn der Verwalter kann nicht seine eigenen Schriftsätze für die übrigen Wohnungeigentümer entgegennehmen (BayObLGZ 1989, 342/345; BayObLG WE 1991, 297; BayObLG WE 1992, 51). Der Ausschluß erstreckt sich dann auch auf sonstige Schriftsätze sowie auf Verfügungen und Entscheigungen des Gerichts.

Wird ein materiell Beteiligter zu Unrecht nicht formell beteiligt, so liegt ein wesentlicher Verfahrensfehler im Sinn des § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG i.V.m. §§ 550, 551 Nr. 5 ZPO vor, der grundsätzlich zur Aufhebung der Entscheidung und zur Zurückverweisung führt, und zwar unabhängig davon, ob die angefochtene Entscheidung auf dem Verfahrensfehler beruht (BayObLG aaO). Eine Aufhebung und Zurückverweisung kommt nur dann nicht in Betracht, wenn feststeht, daß die vorher nicht wirksam am Verfahren Beteiligten nachträglich die Verfahrensführung genehmigt haben (BayObLG WE 1989, 221/222).

Die Entscheidung des Landgerichts ist inzwischen sämtlichen Wohnungseigentümern zugestellt worden. Im Rechtsbeschwerdeverfahren ist ihnen Gelegenheit gegeben worden, Stellung dazu zu nehmen, ob sie mit der Verfahrensführung durch den Verwalter einverstanden sind. Mit Ausnahme der Söhne der Eheleute K., sowie der Eheleute B. haben die Wohnungseigentü...