BayObLG Beschluss vom 02.08.1990 - BReg. 2 Z 76/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache. Unterlassung

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen UR II 1312/88)

LG München I (Aktenzeichen 1 T 15780/89)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin gegen den Beschluß des Landgerichts München I vom 28. Mai 1990 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegnerin hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Antragstellers und der weiteren Beteiligten im Rechtsbeschwerdeverfahren zu tragen.

III. Der Geschäftswert wird unter Aufhebung der Nummern 3 und 4 des Beschlusses des Landgerichts für das Verfahren in allen Rechtszügen auf jeweils 50.000 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Die Anlage wurde 1969 errichtet; Wohnungseigentum wurde 1978 begründet.

Das Teileigentum der Antragsgegnerin ist in der Teilungserklärung wie folgt beschrieben:

Miteigentumsanteil von … verbunden mit dem Teileigentum an den im Aufteilungsplan mit Nr. 14 bezeichneten Räumen, bestehend aus 3 Hobbyräumen, 3 Nebenräumen und 1 Flur, Kellergeschoß.

§ 11 der als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung (GO) lautet:

Nutzungsänderung

Eine Nutzungsänderung von Sonder- oder Teileigentum ist grundsätzlich nicht gestattet. …

Für die Genehmigung einer Nutzungsänderung ist eine 2/3- Mehrheit der gesamten Miteigentumsanteile erforderlich.

Das Teileigentum der Antragsgegnerin ist als Wohnung ausgebaut. Es wurde seit Errichtung des Gebäudes von den Eheleuten S. als Wohnung genutzt, die bis 1987 die Aufgaben eines Hausmeisters wahrnahmen und nunmehr ausgezogen sind. Der Nutzung als Wohnung wurde von der Landeshauptstadt München zunächst nur für die Dauer des Mietverhältnisses mit den Eheleuten S. zugestimmt, im Jahr 1988 jedoch ohne diese Einschränkung.

Der Antragsteller hat am 23.12.1988 beantragt, der Antragsgegnerin zu untersagen, ihr Teileigentum als Wohnung zu nutzen oder nutzen zu lassen. Das Amtsgericht hat dem Antrag am 19.7.1989 stattgegeben. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde durch Beschluß vom 28.5.1990 zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1) Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Bezeichnung der Räume als Hobbyräume enthalte eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Da die Nutzung der Räume als Wohnung eine größere Beeinträchtigung mit sich bringe, sei die Antragsgegnerin an die Zweckbestimmung gebunden. Der Unterlassungsanspruch sei nicht verwirkt, weil die Antragsgegnerin nicht habe damit rechnen dürfen, daß die Wohnungseigentümer nach dem Auszug der Eheleute S. die Nutzung der Räume als Wohnung weiterhin dulden würden; solange die Räume als Hausmeisterwohnung genutzt worden seien, habe dies im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer gelegen. Auch die Zweckentfremdungsverordnung rechtfertige nicht die Nutzung der Räume zu Wohnzwecken.

2) Die Entscheidung hält der rechtlichen Nachprüfung stand. Der Antragsteller hat gegen die Antragsgegnerin einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB.

a) Die Teilungserklärung ist im Grundbuch eingetragen; sie kann daher vom Rechtsbeschwerdegericht selbständig ausgelegt werden. Dabei ist auf Sinn und Wortlaut abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. In Übereinstimmung mit der obergerichtlichen Rechtsprechung hat der Senat in zahlreichen Fällen entschieden, daß die nähere Bezeichnung eines Teileigentums in der Teilungserklärung, z. B. als „Laden”, in der Regel als Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter (§ 15 Abs. 1 WEG) auszulegen ist. Auf die Zweckbestimmung können sich die Wohnungseigentümer verlassen und verlangen, daß jedenfalls keine andere Nutzung vorgenommen wird, die mehr stört oder beeinträchtigt als die in der Teilungserklärung bei der Zweckbestimmung vorgesehene Nutzung (BayObLG NJW-RR 1989, 719 m.w.Nachw.).

Nach diesen Grundsätzen sind die Vorinstanzen zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, daß die in der Teilungserklärung als Hobbyräume ausgewiesenen Räume nicht als Wohnung genutzt werden dürfen (vgl. BayObLG DWE 1985, 126; LG Lübeck DWE 1988, 29). Sie haben ohne Rechtsfehler festgestellt, daß eine Nutzung als Wohnung mehr beeinträchtigt, als eine Verwendung als Hobbyraum. Dem kann nicht entgegengehalten werden, daß Fälle denkbar sind, in denen dies ausnahmsweise nicht gilt.

b) Der Unterlassungsanspruch des Antragstellers ist auch nicht verwirkt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer die Nutzung des Teileigentums der Antragsgegnerin als Wohnung über einen Zeitraum von etwa 10 Jahren hingenommen. Zu Recht hat aber das Amtsgericht, auf das sich das Landgericht insoweit bezieht, darauf hingewiesen, daß die Antragsgegnerin aufgrund dieses Verhaltens nicht damit rechnen konnte, die Wohnungseigentümer würden mit einer Nutzung des Teileigentums als Wohnung auch nach dem Auszug der Eheleute S. einverstanden sein. Zum einen brachte die Nutzung der Wohnung ...