BayObLG Beschluss vom 01.07.1997 - 2Z BR 23/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentumssache: Zustellungsvertretung eines Verwalters sowie Aktualität einer Eigentümerliste sowie Unterrichtungsverpflichtung eines Verwalters

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Entscheidung vom 18.12.1996; Aktenzeichen 14 T 3523/96)

AG Fürth (Bayern) (Entscheidung vom 13.03.1996; Aktenzeichen 4 UR II 40/94)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluß des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 18. Dezember 1996 wird zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 108.600 DM festgesetzt.

Gründe

I.

Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungs- und Teileigentümer einer Anlage, deren Verwalter der weitere Beteiligte seit 1.10.1993 ist.

Nach der Gemeinschaftsordnung werden „Gemeinschaftsanlagen und Gemeinschaftseinrichtungen, die nur einem bestimmten Kreis von Teileigentümern oder Wohnungseigentümern dienen, wie beispielsweise Rolltreppen, Lastenaufzug, Lüftungsanlagen, Passagen, die nur den Teileigentümern der gewerblichen Räume bis einschließlich 1. Obergeschoß dienen, … nur auf Kosten der Eigentümer und wiederum im Verhältnis von deren Miteigentumsanteilen bewirtschaftet und unterhalten, denen diese Anlagen dienen” (Teil B § 1 Abs. 5). Die gemeinschaftlichen Kosten sind grundsätzlich entsprechend der Größe der Miteigentumsanteile zu tragen (Teil B § 7 Abs. 2). Die Heizungs- und Warmwasserkosten werden nach dem Ergebnis der Verbrauchsmessungen für die Geschäftsräume (Untergeschoß, Erdgeschoß, 1. Obergeschoß), die Büro- und Praxisräume (2. bis einschließlich 5. Obergeschoß) und die Wohnungen (6. bis 15. Obergeschoß) gesondert ermittelt und nach dem Verhältnis der Flächen abgerechnet (Teil B § 7 Abs. 3). Die Instandhaltungsrücklage beträgt monatlich 0,28 DM je m² Wohn- oder Nutzungsfläche; die Eigentümer können eine Änderung mit einfacher Mehrheit beschließen (Teil B § 7 Abs 9, 10).

Am 30.6.1994 genehmigten die Wohnungseigentümer die Einzel- und Gesamtabrechnungen für die Jahre 1992 und 1993 (TOP 3), erteilten dem jetzigen Verwalter für die Zeit vom 1.10. bis 31.12.1993 Entlastung (TOP 4) und genehmigten den Wirtschaftsplan für das Jahr 1994 (TOP 5).

Der Antragsteller hat beantragt, die Eigentümerbeschlüsse zu TOP 3 und 5 je wegen der Posten Personenaufzüge (Wartung, Reparaturen), Instandhaltungsrücklage sowie Heizungs- und Warmwasserkosten für ungültig zu erklären, ferner den Eigentümerbeschluß zu TOP 4 uneingeschränkt. Der Antragsteller hat ferner beantragt, den jetzigen Verwalter abzuberufen und einen Notverwalter einzusetzen. Außerdem hat er beantragt, eine einstweilige Anordnung über die Aufteilung der Kosten für die Personenaufzugsanlage zu erlassen.

Das Amtsgericht hat die Anträge am 13.3.1996 abgewiesen. Das Landgericht hat durch Beschluß vom 18.12.1996 die sofortige Beschwerde des Antragstellers zurückgewiesen. Dagegen richtet sich dessen sofortige weitere Beschwerde.

II.

Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.

1. Das Landgericht hat unter Bezugnahme auf die Entscheidung des Amtsgerichts und eine eigene Entscheidung in einem anderen Verfahren mit denselben Beteiligten ausgeführt: Der weitere Beteiligte sei am 16.9.1993 wirksam zum Verwalter bestellt worden. Ein schriftlicher Verwaltervertrag sei nicht erforderlich, vielmehr genüge auch ein mündlich abgeschlossener Vertrag. Der Verwalter habe den Verfahrensbevollmächtigten aufgrund des Verwaltervertrags wirksam für die Antragsgegner beauftragt. Ein Interessenkonflikt liege nicht darin, daß der Verfahrensbevollmächtigte selbst Wohnungseigentümer sei. Der Verwalter sei auch nicht deshalb an einer Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer gehindert, weil seine eigene Entlassung verlangt werde. Der Verwalter habe, nachdem er als Zustellungsbevollmächtigter von dem Antrag des Antragstellers in Kenntnis gesetzt worden sei, die Wohnungseigentümer durch Rundschreiben informiert.

Die Eigentümerversammlung vom 30.6.1994 sei beschlußfähig gewesen, weil jedenfalls Wohnungseigentümer mit 546 von insgesamt 947 Stimmen anwesend oder vertreten gewesen seien. Selbst wenn einzelne Stimmen zu Unrecht mitgezählt worden seien, ergebe sich immer noch eine zur Beschlußfähigkeit ausreichende Mehrheit. Jedem Wohnungseigentümer stehe es frei, Dritte ebenso wie andere Wohnungseigentümer zu ihrer Vertretung in der Eigentümerversammlung zu bevollmächtigen.

Hinsichtlich der Personenaufzüge ließen die Abrechnungen keine Fehler erkennen. Da die Personenaufzüge den Bewohnern des 2. bis 15. Obergeschoßes zuzurechnen seien, hätten die sie betreffenden Kosten nur auf diese verteilt werden dürfen. Der Amtsrichter habe sich insoweit auf eigene Erkenntnisse bei einem Augenschein bezogen. Die Läden und das 1. Obergeschoß würden in erster Linie durch Rolltreppen und eine Festtreppe erschlossen. Auf die bloße Nutzungsmöglichkeit sei nicht abzustellen, weil sonst die Eigentümer der Woh...