Bauträgervertrag: Unwirksame Abnahmeklausel und Notarver ... / 4 Die Entscheidung

Das OLG meint ja! Es gehöre zu den Pflichten eines Notars, AGB-Klauseln, die zu Zweifeln an ihrer Wirksamkeit Anlass geben könnten, einer näheren Prüfung zu unterziehen. Im Fall hätte der Notar darauf hinweisen müssen, dass das jedem einzelnen Wohnungseigentümer als Erwerber zustehende Recht zur Abnahme in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum durch die Regelung unterlaufen werde. Zwar sei dem Sachverständigen nicht die eigentliche Abnahmeerklärung übertragen worden, was unzweifelhaft unzulässig gewesen wäre (Hinweis u. a. auf OLG Frankfurt a. M., Urteil v. 30.9.2013, 1 U 18/12, OLG Karlsruhe, Urteil v. 27.9.2011, 8 U 106/10, und OLG Brandenburg, Urteil v. 13.6.2013, 12 U 162/12). Da die Erwerber bei der "eigenen" Erklärung der Abnahme aber an die vorangegangene Feststellung der Abnahmereife durch den Sachverständigen gebunden seien, verbleibe ihnen faktisch kein Einfluss mehr auf die Abnahmeentscheidung. Damit werde ihnen jedenfalls im Ergebnis das Recht zur individuellen Abnahme entzogen, weil ihnen die Möglichkeit genommen werde, über die Ordnungsgemäßheit der Werkleistung selbst zu befinden. Es handele sich auch nicht um eine 2-stufige Regelung, wie sie teilweise in der Literatur diskutiert und für zulässig erachtet werde (Hinweis u. a. auf Oefele, Abnahmeregelung für das Gemeinschaftseigentum im Bauträgervertrag nach der WEG-Novelle, DNotZ 2011, 249), bei der zwischen "technischer Abnahme" durch einen Sachverständigen und "rechtsgeschäftlicher Abnahme" durch den Erwerber zu trennen sei. Soweit B argumentiere, ein Käufer könne sich über die Einschätzung des Sachverständigen hinwegsetzen – wie es bei einer 2-stufigen Regelung der Fall sein könnte – sei dies angesichts der vertraglich vereinbarten Bindungswirkung unzutreffend.