Bauträgervertrag: Getrennte Beurkundung von Grundstückskaufvertrag und Auflassung

1 Leitsatz

Die getrennte Beurkundung von Grundstückskaufvertrag und Auflassung stellt keine unrichtige Sachbehandlung im Sinne des § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG dar; dies gilt auch, wenn der Notar die Beteiligten nicht über kostengünstigere andere Gestaltungsmöglichkeiten belehrt.

2 Normenkette

§ 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG

3 Das Problem

A und B schließen einen Bauträgervertrag. B ist zur Erklärung der Auflassung erst nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen verpflichtet, u. a. der vollständigen Kaufpreiszahlung und der Abnahme des Sondereigentums A im Rahmen einer Begehung. Zugleich erteilt A dem B die Vollmacht, die Auflassung zu erklären und entgegen zu nehmen. Nach Vorliegen der vertraglichen Voraussetzungen erklärt B die Auflassung. Es fällt bei einem Geschäftswert von 339.278 EUR eine Gebühr nach GNotKG KV 21102 i. H. v. 685 EUR nebst Bescheinigungsgebühr, Auslagen und Umsatzsteuer an, insgesamt 877,51 EUR. Streitig ist, ob diese Gebühren Folge einer unrichtigen Sachbehandlung i. S. v. § 21 GNotKG sind, weil die Auflassung gesondert beurkundet wurde, ohne A vorher die möglichen Alternativen mit den jeweiligen Vor- und Nachteilen und insbesondere die damit verbundenen Risiken und Kosten zu erklären und eine eigenverantwortliche Entscheidung einzuholen.

4 Die Entscheidung

Der BGH verneint die Frage! Es stelle keine unrichtige Sachbehandlung dar, dass der Notar die Auflassung getrennt von der Annahmeerklärung des Bauträgers beurkundet und die Beteiligten nicht auf die mit der getrennten Beurkundung der Auflassung verbundenen Mehrkosten hingewiesen habe. Allerdings sei die getrennte Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung teurer. Die Aufklärungs- und Belehrungspflichten des Notars beschränkten sich aber auf die rechtliche Bedeutung der Annahme.

Hinweis

Eine unrichtige Sachbehandlung i. S. v. § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG liegt bei einem offen zutage tretenden Verstoß gegen eindeutige gesetzliche Normen oder bei einem offensichtlichen Versehen des Notars sowie dann vor, wenn der Notar von mehreren gleich sicheren Gestaltungsmöglichkeiten die teurere wählt. Insoweit ist umstritten, ob die getrennte Beurkundung von Grundstückskaufvertrag und Auflassung im Hinblick auf die im Vergleich zur gemeinsamen Beurkundung höheren Gebühren eine unrichtige Sachbehandlung darstellt.

Teilweise wird vertreten, die getrennte Beurkundung sei wegen des höheren Gebührenanfalls in aller Regel als falsche Behandlung der Sache anzusehen, wenn nicht besondere Umstände, insbesondere besondere Sicherungsinteressen eines Beteiligten, zeitlich divergierende Beurkundungen nahelegten.

Nach anderer Ansicht ist die getrennte Beurkundung nicht als unrichtige Sachbehandlung zu werten, weil es dem Notar obliege, im jeweiligen Einzelfall darüber zu entscheiden, ob Sicherungsinteressen der Beteiligten dieses Vorgehen rechtfertigen. Dieser Ansicht hat sich der BGH mit der Entscheidung angeschlossen.

Das überzeugt auch. Bei der Veräußerung eines Wohnungseigentums stehen verschiedene Gestaltungsmöglichkeiten zur Verfügung, um sicherzustellen, dass der Verkäufer sein Eigentum nicht vor vollständiger Sicherstellung der Kaufpreiszahlung verliert. So kann etwa dem Notar die Anweisung erteilt werden, die Eintragung des Eigentumswechsels erst zu beantragen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen ist (oder der Kaufpreis auf dem Notaranderkonto auszahlungsreif hinterlegt ist; Vorlagensperre) und vorher dem Käufer und dem Grundbuchamt keine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift der Urkunde zu erteilen, die die Auflassung enthält (Ausfertigungssperre).

In Betracht kommt auch, dass in der Kaufvertragsurkunde die Bewilligung der Eigentumsumschreibung noch nicht erklärt, sondern dem Notar Vollmacht erteilt wird, die Eintragungsbewilligung namens des Veräußerers zu erklären, sobald ihm die Kaufpreiszahlung nachgewiesen ist (sog. Bewilligungslösung).

Daneben besteht die vom Notar im Fall gewählte Möglichkeit, die Auflassung erst nach Zahlung des Kaufpreises in einer gesonderten Urkunde zu beurkunden. Je nach der konkreten Interessenlage der Vertragsparteien können für und gegen die gemeinsame oder getrennte Beurkundung von Kaufvertrag und Auflassung verschiedene Argumente sprechen. So kann das bei der gemeinsamen Beurkundung unter weiteren Voraussetzungen entstehende Anwartschaftsrecht des Käufers als positive Nebenwirkung der mitbeurkundeten Auflassung, aber auch – als möglichst zu vermeidende – ungesicherte Vorleistung des Verkäufers angesehen werden. Ebenso kann der Umstand, dass Änderungen des Kaufvertrags, die zeitlich der Auflassung nachfolgen, anders als nachträgliche Änderungen vor Auflassung nicht der Form des § 313b Abs. 1 BGB bedürfen, sowohl für eine Mitbeurkundung der Auflassung sprechen, etwa wenn umfangreiche nachträgliche Sonderwünsche zwischen Bauträger und Käufer absehbar sind, die dann einfacher und kostengünstiger ohne Beurkundung vereinbart werden können, als auch dagegen, weil den Beteiligten der vom Gesetz vorgesehene Schutz der notariellen Beratung bei Änderungsvereinbarungen nach der Auflassung ver...