Bauträgervertrag: Erwerb von Sondernutzungsrechten

1 Leitsätze

1. Werden in einer Gemeinschaftsordnung einem Wohnungseigentum 3 Parkplatzflächen als Sondernutzungsrecht zugewiesen, erwirbt der Käufer des Wohnungseigentums die Sondernutzungsrechte auch dann, wenn in dem Bauträgervertrag nur ein Sondernutzungsrecht erwähnt ist.
2. Der teilende Eigentümer kann Sondernutzungsrechte durch eine einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch nur solange ändern, solange er noch Eigentümer aller Wohnungseigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen ist.

2 Normenkette

WEG § 8, § 13, § 15

3 Das Problem

In einer Gemeinschaftsordnung werden dem Inhalt des Sondereigentums des Wohnungseigentums Nr. 4 die Sondernutzungsrechte an den Kfz-Stellplätzen Nr. 3, 4 und 5 zugeordnet. Am 3.4. schließen K und B einen Bauträgervertrag über das Wohnungseigentum Nr. 4. Dort heißt es, Inhalt des Sondereigentums sei nur der Kfz-Stellplatz Nr. 3. K und B nehmen im Bauträgervertrag auf die Gemeinschaftsordnung Bezug und erklären, ihnen sei diese bekannt.

Am 17.4. wird zugunsten des B eine Vormerkung eingetragen. Am 21.7. versucht K, die Gemeinschaftsordnung in Bezug auf die Sondernutzungsrechte zu ändern – was das Grundbuchamt aber nicht zulässt. K klagt vor diesem Hintergrund gegen B auf Herausgabe des Kfz-Stellplatzes Nr. 4, aber auch des Stellplatzes Nr. 3. B habe diese Stellplätze nicht erworben. Außerdem habe B die vereinnahmte Miete für die Parkplätze, die er für monatlich 15 EUR vermietet habe, herauszugeben. Das LG weist die Klage ab. Dagegen führt K die Berufung.

3.1 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Zuweisung des Kfz-Stellplatzes Nr. 3 folge sowohl aus der Gemeinschaftsordnung als auch korrespondierend dazu aus dem Bauträgervertrag. Zu einer Änderung der Gemeinschaftsordnung sei es nicht gekommen. Dies wäre auch nicht möglich gewesen. Der teilende Eigentümer könne die in der Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums bestimmten Sondernutzungsrechte durch eine weitere einseitige Verfügung und deren Eintragung in das Grundbuch nur ändern, solange er noch Eigentümer aller Wohnungseigentumsrechte und noch keine Auflassungsvormerkung für einen Erwerber eingetragen sei (Hinweis auf BGH, Urteil v. 21.10.2016, V ZR 78/16).

Für den Kfz-Stellplatz Nr. 4 gelte nichts anderes. Auch dieser sei dem Wohnungseigentum Nr. 4 zugeordnet. Die Übertragung dieses Kfz-Stellplatzes sei Inhalt des Kaufvertrags geworden. Zwar erwähne der Bauträgervertrag ihn nicht. Das sei aber unschädlich, wenn, wie hier, feststehe, dass die Vertragsparteien tatsächlich "mehr" verkaufen wollten. Und so liege es: Mit der Bezugnahme auf die Gemeinschaftsordnung habe das Gewollte seinen Niederschlag in der Vertragsurkunde gefunden.

Hinweis

Beim Kauf/Erwerb eines Wohnungseigentums geht – wie es das Gericht im Fall zu Recht als Prämisse zugrunde legt – ein verdinglichtes Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums auf den neuen Eigentümer des Wohnungseigentums über. Das Sondernutzungsrecht muss im Veräußerungsvertrag nicht ausdrücklich erwähnt werden. Wird ein verdinglichtes Sondernutzungsrecht rechtsgeschäftlich (mit-)erworben, soll es nach h. M. gutgläubig erworben werden können. Sondernutzungsrechte sollen nach h. M. ferner zwischen Wohnungseigentümern derselben Wohnungseigentumslage auch isoliert "erworben" bzw. "veräußert" werden können. Ein verdinglichtes Sondernutzungsrecht wird nach h. M. analog §§ 877, 873 BGB durch einen Vertrag zwischen dem abgebenden und dem aufnehmenden Wohnungseigentum übertragen. Die Änderung muss danach also im Grundbuch eingetragen werden. Ob dinglich berechtigte Dritte zustimmen müssen, richte sich im Wesentlichen nach § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG. Eine Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer sei – ist nichts anderes vereinbart – nicht erforderlich. Die "Veräußerung" eines Sondernutzungsrechts löst Grunderwerbsteuer aus. Denn § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stellt verdinglichte Sondernutzungsrechte Grundstücken gleich. Vor der Grundbucheintragung des Sondernutzungsrechts bei einem anderen Wohnungseigentum ist dem Grundbuchamt nach § 22 GrEStG eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorzulegen.

Ein "schuldrechtliches" Sondernutzungsrecht wird, kann der "abgebende" Wohnungseigentümer sich allein zum Inhalt der Sondernutzungsrechtsvereinbarung erklären, gemäß §§ 398, 413 BGB durch einen Abtretungsvertrag zwischen Veräußerer und Erwerber übertragen. Eine Mitwirkung Dritter soll auch hier nicht erforderlich sein.

Repetitorium: Sondernutzungsrecht

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer ein alleiniges Gebrauchs- und in der Regel auch Nutzungsrecht an Räumen oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen Wohnungseigentümer an diesen Teilen, Räumen oder Flächen ausgeschlossen wird. Dieses Recht, das die sachenrechtliche Zuordnung nicht berührt, wird in der Praxis und im Gesetz (§ 5 Abs. 4 Satz 2 WEG) "Sondernutzungsrecht" und hier auch als "Sondernutzungsrechtsvereinbarung" bezeichnet. Eine solche Regelung soll wegen des damit ve...