Bauträger

Zusammenfassung

 
Begriff

Bauträger ist, wer gewerbsmäßig tätig ist und im eigenen Namen, auf eigenes Risiko und auf eigene, u. U. auch fremde Rechnung baut.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Einzelheiten zur Ausübung des Bauträgergewerbes regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, die das Ziel hat, die Vermögenswerte zu schützen, die die Auftraggeber dem Bauträger anvertrauen.

Die Bauträgertätigkeit bedarf der Genehmigung nach § 34c Abs. 1 Ziff. 2a der Gewerbeordnung.

BGH, Beschluss v. 19.9.2019, V ZB 119/18: Der Bauträger ist berechtigt, aufgrund ihm im Bauträgervertrag erteilter Vollmachten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu ändern.

BGH, Urteil v. 19.7.2019, V ZR 75/18: Den mit dem Bauträger identischen, von ihm eingesetzten, mit ihm verbundenen oder von ihm abhängigen Verwalter (sog. Bauträgerverwalter) treffen die gleichen Pflichten hinsichtlich der Vorbereitung einer sachgerechten Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wie jeden anderen Verwalter; er muss somit auch auf Gewährleistungsansprüche "gegen sich selbst" und eine drohende Verjährung dieser Ansprüche hinweisen.

LG Düsseldorf, Urteil v. 26.10.2018, 18a O 7/18: Von einer werdenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach Insolvenz des Bauträgers und Freigabe des Grundstücks durch den Insolvenzverwalter bei Existenz wirksamer Erwerbsverträge und Eintragung von Auflassungsvormerkungen auszugehen. Der "freiwilligen" Besitzübergabe entspricht die Freigabe durch den Insolvenzverwalter.

LG Itzehoe, Urteil v. 10.4.2018, 11 S 129/15: Mit der Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist weder mittelbarer Handlungsstörer noch Zustandsstörer.

OLG Stuttgart, Urteil v. 31.3.2015, 10 U 46/14: Es liegt kein unzulässiger Insich-Prozess vor, wenn eine Verwalterin als gewillkürte Vertreterin namens der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen sich selbst klagt.

BGH, Beschluss v. 12.9.2013, VII ZR 308/12: Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger bestimmbaren Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam.

 
Die häufigsten Fallen
  1. Gewerbeerlaubnis erforderlich

    Die Bauträgertätigkeit bedarf der Genehmigung nach § 34c Abs. 1 Ziff. 2a der Gewerbeordnung.

  2. MaBV beachten

    Einzelheiten zur Ausübung des Bauträgergewerbes regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, die das Ziel hat, die Vermögenswerte zu schützen, die die Auftraggeber dem Bauträger anvertrauen.

  3. Begrenzte Erstverwalterbestellung

    Die Erstverwalterbestellung bei Begründung von Wohnungseigentum kann gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 HS 2 WEG lediglich bis zur Höchstdauer von drei Jahren erfolgen.

1 Allgemein

Der Bauträger ist abzugrenzen vom Baubetreuer, der auf dem Grundstück des Bauherrn in dessen Namen und für dessen Rechnung ein Bauvorhaben vorbereitet oder durchführt. Im Unterschied zum Baubetreuer ist der Bauträger selbst Bauherr und tritt nach außen auch als Bauherr auf.

Das Grundstück steht i. d. R. im Eigentum des Bauträgers. Der Bauträger ist Herr des gesamten Baugeschehens, unmittelbar Vertragspartner des Architekten und der Bauunternehmer sowie Partner der Behörden und Empfänger der Baugenehmigung.

 
Achtung

Genehmigung erforderlich

Die Bauträgertätigkeit bedarf der Genehmigung nach § 34c Abs. 1 Ziff. 2a der Gewerbeordnung. Einzelheiten zur Ausübung des Bauträgergewerbes regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, die das Ziel hat, die Vermögenswerte zu schützen, die die Auftraggeber dem Bauträger anvertrauen.

 
Hinweis

Änderungsvorbehalt im Kaufvertrag

Grundsätzlich ist der Bauträger berechtigt, aufgrund ihm im Bauträgervertrag erteilter Vollmachten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung zu ändern.

Dies aber freilich nur bis zu dem Zeitpunkt, in dem die Wohnungseigentümergemeinschaft durch Eintragung eines weiteren Eigentümers im Grundbuch entstanden ist. Die im Kaufvertrag erteilte Vollmacht muss auch grundbuchrechtlich hinreichend bestimmt sein. Diesem Grundsatz ist dann Genüge getan, wenn die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt wird. Hinsichtlich der Beschränkungen im Innenverhältnis setzt die Vereinbarkeit mit dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 308 Nr. 4 BGB eine Fassung der Vollmacht voraus, dass für den anderen Vertragsteil zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderung besteht. Dies ist dann zu bejahen, wenn für die Änderung ein erheblicher bzw. wichtiger Grund vorliegt. Die Klausel muss die erheblichen Gründe benennen und in ihren Voraussetzungen...

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