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| □ | Vorgehen richtig geplant? – Wurde beachtet, dass keine Beschlusskompetenz zur Rückbauverpflichtung der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht? Im Fall einer eigenmächtigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums können die Wohnungseigentümer denjenigen Wohnungseigentümer, der die bauliche Veränderung vorgenommen hat, nicht rechtswirksam verpflichten, diese wieder rückgängig zu machen. Ein entsprechender Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig. Aus der Kompetenz, Gebrauch, Verwaltung und die Instandhaltung oder Instandsetzung durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nämlich nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen.[1] Wohl aber kann der Wohnungseigentümer aufgefordert werden, die bauliche Veränderung binnen bestimmter Frist zu beseitigen, um dann nach ergebnislosem Fristablauf den Anspruch gerichtlich zu verfolgen. |
| □ | Wer kann die Beseitigung verlangen? Bei dem Anspruch auf Beseitigung einer baulichen Veränderung handelt es sich nur noch dann um einen Individualanspruch der Wohnungseigentümer, wenn ihr Sondereigentum durch die bauliche Veränderung konkret beeinträchtigt ist.[2] Dann können entsprechend beeinträchtigte Wohnungseigentümer ihren Anspruch direkt gegen den Wohnungseigentümer geltend machen, der die bauliche Veränderung vorgenommen hat, auch wenn zugleich Gemeinschaftseigentum von den Störungen betroffen ist. Eine Vorbefassung der Eigentümergemeinschaft bzw. ein entsprechender Beschluss ist in diesem Fall nicht erforderlich. Ist das Sondereigentum nicht konkret beeinträchtigt, übt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer den Beseitigungsanspruch nach § 9a Abs. 2 WEG aus. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist dann nicht klagebefugt. |
| □ | Kann der Individualanspruch vergemeinschaftet werden? Im Fall der konkreten Beeinträchtigung von Sondereigentum durch die bauliche Veränderung eines anderen Wohnungseigentümers, kann der Individualanspruch des beeinträchtigten Wohnungseigentümers nicht zur Ausübung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf diese übertragen werden. Das im Zuge des WEMoG reformierte Gesetz kennt keine mit § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 2 WEG a. F. korrespondierende Regelung mehr. Freilich kann aber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ohnehin von sich aus gegen denjenigen Wohnungseigentümer vorgehen, der die bauliche Veränderung vorgenommen hat. |
| □ | Ist der richtige Anspruchsgegner bekannt? Zur Beseitigung einer baulichen Veränderung ist zunächst derjenige verpflichtet, der sie vorgenommen hat, also der sogenannte Handlungsstörer. Im Fall seines Todes geht die Verpflichtung zur Beseitigung nach § 1967 BGB auf die Erben über.[3] Der Sondernachfolger ist als Zustandsstörer nur verpflichtet, die Beseitigung zu dulden.[4] Eine wichtige Ausnahme besteht allerdings dann, wenn der Sondernachfolger nicht nur tatsächlich und rechtlich in der Lage ist, die Störung zu beseitigen, sondern zudem, dass die Störung bei der gebotenen wertenden Betrachtung durch seinen maßgebenden Willen zumindest aufrechterhalten wird.[5] Dann kann auch der Zustandsstörer zur Beseitigung einer Störung (und nicht bloß zur Duldung der Störungsbeseitigung) verpflichtet sein. |
| □ | Ist eine Ungleichbehandlung ausgeschlossen? Wird ein Rückbauanspruch gegen einen Wohnungseigentümer geltend gemacht, kann die Klage treuwidrig sein, wenn nicht auch gegen andere Wohnungseigentümer vorgegangen wird, die gleichartige bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum vorgenommen haben.[6] Der Gleichbehandlungsgrundsatz lässt Differenzierungen nur zu, wenn dafür ein ausreichender Sachgrund besteht.[7] |
| □ | Ist der Beseitigungsanspruch noch nicht verjährt? Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung verjähren gemäß §§ 195, 199 Abs. 1 BGB regelmäßig innerhalb von 3 Jahren.[8] In die Verjährungsfrist ist allerdings nicht die Zeit einzuberechnen, während der die bauliche Veränderung durch einen später für ungültig erklärten Beschluss der Wohnungseigentümer genehmigt war.[9] Wurden im Lauf der Verjährungsfrist Änderungen an der baulichen Veränderung vorgenommen, beginnt die Verjährung mit dem Zeitpunkt der Änderung neu zu laufen. Ist der Anspruch verjährt, kann er lediglich nicht mehr gegen den Rückbauverpflichteten geltend gemacht werden. Allerdings hat dieser den Rückbau durch die Gemeinschaft auch im Fall der Verjährung zu dulden. Durch die Verjährung hat sich nämlich nichts an der Rechtswidrigkeit der Baumaßnahme geändert.[10] |
| □ | (Exkurs:) Liegt eine bauliche Veränderung im Bereich eines Sondereigentums vor? Nach § 13 Abs. 2 WEG bedarf es dann keines Gestattungsbeschlusses, wenn aus der Baumaßnahme keinem der übrigen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. Führt die bauliche Veränderung bei einzelnen Wohnungseigentümern zu einem derartigen Nachteil und existiert kein Gestattungsbeschluss, liegt ein Verstoß gegen § 14 Abs. 1 Nr. ... |
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