Balkon als Sondereigentum

Leitsatz

1. Der einer Wohnung vorgelagerte Balkon ist auch ohne entsprechende Nummer im Aufteilungsplan Bestandteil dieser Wohnung und damit Sondereigentum
2. Am Balkon-Sondereigentum kann kein Sondernutzungsrecht begründet werden

Normenkette

§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 3, 7 Abs. 4, 10 Abs. 1, 15 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Das Grundbuchamt verneinte durch Zwischenverfügung die Begründung eines Sondernutzungsrechts an einem Balkon, der einer Erdgeschosswohnung erhöht vorgelagert war. Über eine kleine Treppe bestand auch Verbindung zum Garten. Ist hier von Balkon-Sondereigentum auszugehen, besteht kein Rechtsschutzbedürfnis für die Bestellung eines Sondernutzungsrechts.
2. Dem Eintragungsantrag – bezogen auf ein Sondernutzungsrecht – fehlt vorliegend die Eintragungsfähigkeit. Bereits aus der Bauzeichnung nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG ist zu erkennen, dass es sich um einen Balkon mit einer massiven, umlaufenden Außenbrüstung handelt, nicht um eine (ebenerdige) Terrasse, die nach h.M. im Gemeinschaftseigentum steht. Bei dem Balkon besteht Raumeigenschaft. Ein solcher durch eine Brüstung begrenzter Raum ist sondereigentumsfähig (ebenfalls ganz h.M.). Nach anderer Auffassung ist ein solcher Balkon dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen, wenn er in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich mit dem Sondereigentum an einer Wohnung verbunden wird und im Aufteilungsplan mit derselben Nummer der Wohnung bezeichnet ist. Wird nämlich rechtsgeschäftlich kein Sondereigentum eingeräumt, befindet sich auch ein an sich sondereigentumsfähiger Raum im Gemeinschaftseigentum (vgl. § 1 Abs. 5 WEG).
3. Im vorliegenden Aufteilungsplan ist der Balkon mit der gleichen Ziffer wie das Wohnungseigentum vermerkt, allerdings versehen mit dem Zusatz "SNR". Damit scheint es nach vereinzelt vertretener Auffassung hier nicht möglich, den Balkon kraft abweichender rechtsgeschäftlicher Zuordnung (vgl. Hügel, RNotZ 2009, S. 49, 50) als zum Sondereigentum der Wohnung 1 gehörig anzusehen.
4. Mit einer im Vordringen befindlichen Meinung geht allerdings der Senat davon aus, dass der Balkon (nicht hingegen dessen konstruktive Bauteile) als Raum zu der ihm zuordnungsfähigen abgeschlossenen Wohnung der Alleinnutzung dieses Wohnungseigentümers dient und kraft der gesetzlichen Verbundenheit nach § 94 BGB ebenfalls zum Sondereigentum der Wohnung gehört. Dies gilt selbst ohne entsprechende Nummerierung. Auch nach natürlicher Anschauung gehört der Balkonraum zum Sondereigentum der Gesamtwohnung, von der aus er zugänglich ist. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass der gegenständliche Balkon mit einer Treppe zum Garten (Gemeinschaftseigentum) verbunden ist.
5. Ist von Sondereigentum auszugehen, kommt die Eintragung eines Sondernutzungsrechts nicht in Betracht.

Link zur Entscheidung

OLG München, Beschluss vom 23.09.2011, 34 Wx 247/11