Aufrechnung im Mietrecht / 4 Besonderheiten für die Geschäftsraummiete

Die Regelung des § 556b BGB gilt nicht für die Geschäftsraummiete. Für formularmäßige Beschränkungen der Aufrechnung und der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts ist aber auch hier § 309 Nr. 2 und 3 BGB zu beachten. Eine Ausnahme gilt, wenn der Mietvertrag mit einem Unternehmer, einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem öffentlich-rechtlichen Sondervermögen abgeschlossen wird. Die Regelungen des § 309 Nr. 2 und 3 BGB sind in einem solchen Fall nicht anwendbar.^[1]

In der Praxis ist diese Ausnahmebestimmung immer dann von Bedeutung, wenn der Mietvertrag mit einem Kaufmann geschlossen wird und die Mietsache zum Betrieb des Handelsgewerbes gehört. Die Wirksamkeit entsprechender Klauseln richtet sich hier nach § 307 Abs. 1 und 2 BGB.^[2] Danach kann das Zurückbehaltungsrecht und die Aufrechnungsbefugnis grundsätzlich ausgeschlossen werden. Ebenso sind solche Klauseln wirksam, nach denen die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts oder die Aufrechnung einen Monat vor der Fälligkeit der Miete angekündigt werden muss. Auch hier ist anerkannt, dass der Ausschluss und die Ankündigungspflicht nicht gilt, wenn die betreffenden Gegenforderungen unbestritten oder rechtskräftig festgestellt sind.^[3] Die Einschränkung muss sich auch in diesem Fall aus der Klausel ergeben.^[4]

[1] § 310 Abs. 1 BGB.

[2] § 310 Abs. 1 Satz 2 BGB.

[3] BGH, Urteil v. 10.10.1991, III ZR 141/90, NJW 1992 S. 575, 577; BGH, Urteil v. 27.1.1993, XII ZR 141/91, ZMR 1993 S. 320 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, Rn. 152; Wolf/Eckert, Rn. 389.

[4] BGH, a. a. O., ZMR 1993 S. 320 f.: Danach genügt es allerdings, wenn rechtskräftig festgestellte Forderungen ausgenommen sind; in diesem Fall ergebe sich im Wege der Auslegung, dass die Ausnahme auch für unbestrittene Forderungen gelte; Staudinger/Emmerich, § 552a BGB Rn. 13; a. A.: OLG Hamburg, Urteil v. 1.10.1997, 4 U 229/96, NZM 1998 S. 264; Bub, in Bub/Treier, Rn. II 433: Danach ist die Berufung auf die Klausel rechtsmissbräuchlich, wenn ein Ausnahmefall vorliegt.