Normenkette
§ 10 Abs. 2 WEG, § 22 Abs. 1 WEG, § 746 BGB
Kommentar
1. Ein durch die Teilungserklärung begründetes Sondernutzungsrecht an einem "Spitzboden"berechtigt nicht zu dessen Ausbau zu Wohnzwecken, auch wenn der Spitzboden im Aufteilungsplan als "ausbaufähig" beschrieben ist. Ein solcher Vermerk auf Ausbaufähigkeit besagt nicht, dass ein Ausbau zu Wohnzwecken gestattet werden soll und eine Erweiterung der bereits vorhandenen Nutzungsmöglichkeiten herbeigeführt werden darf. Die Nutzungs-Umwidmung eines Spitzbodens zu Wohnzwecken ist für andere Mitglieder der Gemeinschaft in der Regel nachteilig, da hierdurch eine erhöhte Aus- und damit auch Abnutzung der Gesamtanlage verbunden ist (vgl. OLG Köln, ZMR 95, 263). Es entspricht daher ständiger obergerichtlicher Rechtsprechung (vgl. auch BayObLG, NJW-RR 94, 1169, WM 94, 222, 223), dass der Ausbau von Dach- und Speicherräumen zu Wohnzwecken wegen der mit der wesentlich intensiveren Nutzung einhergehenden Beeinträchtigungen der anderen Eigentümer von diesen nach Maßgabe des § 14 WEG nicht hinzunehmen ist.
2. Ist allerdings eine formlose Vereinbarung der Eigentümer über eine Gebrauchsregelung zustande gekommen, wirkt diese zu Gunsten eines Sondernachfolgers der besagten Wohnung (mit Spitzboden-Sondernutzungsrecht) auch ohne Eintragung im Grundbuch; eine solche Vereinbarung kann auch konkludent erfolgen und bedarf auch nicht der Zustimmung der Grundpfandgläubiger. Es handelt sich hier um einen schuldrechtlichen Kollektiv-Vertrag (vgl. hierzu auch OLG Hamm ZMR 97, 34) zu Gunsten des Sondernachfolgers nach § 746 BGB. Von der Eintragung einer solchen Gebrauchsregelung im Grundbuch hängt nach § 10 Abs. 2 WEG nur die Wirkung gegen die Sonderrechtsnachfolger ab, nicht die zu deren Gunsten (h.R.M.).
3. An eine solche Vereinbarung, die den Ausbau zu Wohnzwecken genehmigt, sind keine strengen Anforderungen zu stellen. Sie umfasst in der Regel alle Maßnahmen einschließlich baulicher Veränderungen, die zur Schaffung von Wohnraum erforderlich sind. Von mehreren Gestaltungsmöglichkeiten ist jedoch diejenige zu wählen, die die Belange der übrigen Eigentümer am wenigsten beeinträchtigt.
Zum Zwecke weiterer notwendiger Ermittlungen musste die Streitsache an das LG zurückverwiesen werden.
4. Gegenstandswert der Rechtsbeschwerdeinstanz DM 10.000,-.
Link zur Entscheidung
( OLG Hamm, Beschluss vom 28.05.1998, 15 W 4/98)
zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
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