Problemüberblick
Das Sondereigentum kann nach § 3 Abs. 2 WEG auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Fraglich ist, wann diese Ausnahme vorliegt.
Wirtschaftliche Hauptsache
Blickt man auf § 1 Abs. 2 ErbbauRG, an den § 31 Abs. 1 Satz 2, § 3 Abs. 2 WEG angelehnt sind, so sollte die Erstreckung dem Erbbaurechtsberechtigten die Nutzung des Hofraums oder auch eines größeren Gartens oder Ackerstücks ermöglichen. Um jedoch zu verhüten, dass auf dem Umweg über das Erbbaurecht die vom BGB abgeschaffte Erbpacht wieder eingeführt werden könnte, wurde darauf abgestellt, dass das Bauwerk im Verhältnis zum Grundstück wirtschaftlich die Hauptsache bleiben muss. Dem Gesetzgeber war bewusst, dass diese Feststellung nicht jederzeit leicht zu treffen ist.
Entscheidend ist nach heute h. M. die Verkehrsanschauung. Maßgeblich ist, auf objektive wirtschaftliche Kriterien abzustellen. Die reine Flächengröße, der reine Verkehrswert, die Nutzung und sein Schwerpunkt oder subjektive Vorstellungen sind belanglos. Terrassen und Gartenflächen werden in aller Regel nicht als wirtschaftliche Hauptsache anzusehen sein. Für die Frage, ob die Wohnung oder der Raum die wirtschaftliche Hauptsache ist, kommt es nur auf den Zeitpunkt der Begründung des Annexeigentums an. Spätere (bauliche) Veränderungen sind unerheblich.
Das OLG meint, man könne vermuten, dass der Ausgangspunkt der Erstreckung die Hauptsache bilde. Im Gesetz steht das nicht. Für die Praxis ist dieses Denken auch nicht förderlich. Denn dadurch ist es leichter möglich, dass im Einzelfall eine Erstreckung erlaubt bzw. nicht genauer geprüft wird, obwohl der Ausgangspunkt der Erstreckung nicht die Hauptsache bildet.
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