Anforderungen an die Jahresabrechnung

Leitsatz

Anforderungen an die Jahresabrechnung (Nachprüfbarkeit, gesonderte Ausweisung einer Mittelverwendungsrechnung hinsichtlich sog. durchlaufender Posten, Ergänzungsansprüche, vereinbarte Teilabschnittsabrechnung in Mehrhausanlage, Ungültigkeit einzelner Positionen)

Normenkette

§ 28 WEG

Kommentar

1. Eine Jahresabrechnung muss für jeden Eigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen nachprüfbar sein (h. M.). Dazu gehört u. a. auch, dass sog. durchlaufende Posten keinen Eingang in die eigentliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung finden und unter einer zusammenfassenden Position gesondert ausgewiesen und erläutert werden (Mittelverwendungsrechnung). Ordnungsgemäß ist eine Abrechnung auch dann nicht, wenn Bankkontenstände am 1.1. eines Geschäftsjahres als Einnahmen und am 31.12. als Ausgaben verbucht werden, Abgrenzungsposten enthalten und den Eindruck einer – im Rahmen der Jahresabrechnung unzulässigen – Bilanz erwecken.
2. Eine formelle Unvollständigkeit einer Jahresabrechnung, die auf das Rechenwerk als solches keinen Einfluss hat, führt nicht zu einer Ungültigerklärung des angefochtenen Genehmigungsbeschlusses. Es besteht hier lediglich ein Anspruch der Eigentümer auf Abrechnungsergänzung (ebenfalls h. M.).
3. Bei sog. Mehrhausanlagen kann zwischen den Wohnungseigentümern vereinbart sein – wie vorliegend geschehen –, dass Teilabschnitte hinsichtlich der Rechnungsführung wie voneinander unabhängige Einheiten zu behandeln sind. Grundsätzlich sind dann für solche Teilabschnitte eigene Abrechnungen aufzustellen, die inhaltlich den allgemeinen Anforderungen an Jahresabrechnungen nach § 28 Abs. 3 WEG entsprechen. Dabei ist es geboten, innerhalb der Jahresabrechnung die Gesamtabrechnung für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft und die Gesamtabrechnung für den jeweiligen Teilabschnitt in einer Unterlage zusammenzufassen, weil darauf nachvollziehbar die Einzelabrechnungen abzuleiten sind. Praktisch bedeutet dies auch im vorliegenden Fall, dass die bisherigen Verwaltungsabrechnungen nur um einige Daten zu ergänzen sind. Zu ordnungsgemäßen Teilabschnittsabrechnungen gehören insbesondere die Angabe der Einnahmen in einer Summe, der Ausgaben in zusammenfassender Aufgliederung nach Kostenarten, die Mitteilung der Kontenstände zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage.
4. Es entspricht in aller Regel auch dem Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer, dass die (mögliche) Unwirksamkeit einzelner Positionen der Jahresabrechnung die Abrechnung im Übrigen nicht berührt (h. M.).

Link zur Entscheidung

Schleswig-Holsteinisches OLG, Beschluss vom 26.04.2007, 2 W 216/06