AG Potsdam Urteil vom 25.04.2019 - 31 C 32/18

Tenor

1. Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.05.2018 zu den Tagesordnungspunkten 2.1 (Beschluss über die Jahresabrechnung 2017), 2.2 (Fälligkeit der Jahresabrechnung 2017) und 3 (Entlastung des Verwalters) werden für ungültig erklärt.

2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.

4. Streitwert: 25.746,10 EUR

Tatbestand

Die Parteien sind die Wohnungseigentümer der aus 16 Einheiten bestehenden Eigentümergemeinschaft Beethovenstraße 2, 4, 6 und 8 in Nuthetal. Die Wohnungseigentümerin Edith Jurisch verstarb spätestens im Jahr 2016. Hinsichtlich dieser Wohneinheit zahlt seit 25.1.2017 Anja Piepereit mit dem Vermerk „Erbengemeinschaft Jurisch” das Hausgeld.

Mit der Einladung zu einer Eigentümerversammlung am 17.05.2018 übersandte der Verwalter eine Abrechnung vom 27.04.2018, in der Einnahmen von 71.240,36 EUR und Ausgaben von 70.710,90 EUR genannt waren, ferner eine Rechnungsabgrenzung in Höhe von 19.576,10 EUR – darin enthalten ein Betrag „sonstige Kosten” in Höhe von 17.100,00 EUR. Der Geldbestand auf den WEG-Konten zum 01.01.2017 wurde mit 41.141,89 EUR, zum Jahresende mit 61.247,45 EUR angegeben.

In der Einzelabrechnung waren Ausgaben von 67.040,60 EUR genannt, Einnahmen sind als Gesamtsumme nicht genannt, aber Wohngeldzahlungen der Klägerin und Anfangs- und Endbestand der Instandhaltungsrücklage.

Mit Schreiben vom 03.05.2018 übersandte der Verwalter eine ebenfalls auf den 27.04.2018 datierte Version der Jahresabrechnung mit detaillierteren Auflistungen insbesondere zu den Einnahmen. Die Gesamtsummen an Einnahmen und Ausgaben sowie der Rechnungsabgrenzung blieben identisch. Hinsichtlich der Jahreseinzelabrechnung änderten sich die Summen der Ausgaben ebenso wenig.

Im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.05.2018 hieß es dann u.a., es sei durch einen Wohnungseigentümer moniert worden, dass die Wasserschadenregulierung unter der Position Einnahmen nicht zu finden sei. Der Verwalter habe erklärt, dass sich das Guthaben unter der Kostenposition 4920 – sonstige Kosten – befinde. Er habe insoweit lediglich einen einfacheren Weg wählen wollen. Die Eigentümer würden insoweit eine neue Abrechnung erhalten. Am Ergebnis werde sich jedoch nichts ändern. Sodann beschlossen die Wohnungseigentümer zum Tagesordnungspunkt 2.1 eine Jahresabrechnung. Insoweit hieß es insbesondere:

„Beschlussantrag:

Es wird die Jahresabrechnung 2017, die mit einem Betrag über 49.940,60 EUR zzgl. SU 17.100,0 EUR, mithin also 67.040,60 EUR endet, beschlossen.”

Zudem beschlossen die Wohnungseigentümer unter Tagesordnungspunkt 2.2 eine Fälligkeit der Jahresabrechnung zum 01.08.2018, unter Tagesordnungspunkt 3 eine Entlastung des Verwalters.

Mit Datum vom 22.05.2018 erhielt die Klägerin eine neue Jahresabrechnung, in der Jahresgesamtabrechnung die Summe der Einnahmen 76.165,20 EUR betrug, die Summe der Ausgaben 75.635,74 EUR. Die Summe der Ausgaben war in der Jahreseinzelabrechnung mit 71.965,44 EUR beziffert. Statt zuvor 4.639,94 EUR sollte die Klägerin nunmehr 4.949,22 EUR zahlen. Dennoch änderte sich nach der Aufstellung die Höhe ihrer Nachzahlung nicht.

Die Klägerin ist der Auffassung, ihre Klage sei zulässig. Insbesondere müsse sie die übrigen Wohnungseigentümer nicht weitergehend bezeichnen. Es sei allein die Obliegenheit des Verwalters, insoweit eine vollständige und richtige Liste einzureichen.

Der Beschluss über die Jahresabrechnung sei aufzuheben, da schon unklar sei, welche Abrechnungsversion die Wohnungseigentümer beschlossen hätten.

Die Abrechnungen seien zudem aufzuheben, weil die Zahlen unplausibel seien. So sei bereits nicht erkennbar, warum in Gesamt- und Einzelabrechnung unterschiedliche Gesamtausgaben genannt seien. Ferner betrage die Summe der Einnahmen 530,00 EUR mehr als die Summe aller Ausgaben, wobei nicht nachvollziehbar sei, warum die Wohnkonten zum Jahresende ein um ca. 20.000,00 EUR höheres Guthaben aufwiesen als zu Jahresbeginn. Auch sei es unzulässig, in einer Jahresabrechnung diesen Umfangs Rechnungsabgrenzungsposten von rund 20.000,00 EUR darzustellen.

Aufgrund des fehlerhaften Beschlusses zur Jahresabrechnung widerspreche auch die Entlastung des Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Klägerin beantragt,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.05.2018 zu den Tagesordnungspunkten 2.1 und 2.2 (Beschluss über die Jahresabrechnung 2017 und Fälligkeit der Jahresabrechnung) sowie Tagesordnungspunkt 3 (Entlastung des Verwalters) für ungültig zu erklären.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, die Klage sei bereits unzulässig, weil es der Klägerin obliege, genau zu bezeichnen, wer beklagt sei.

Aufgrund Erörterungen der Jahresabrechnung sei klar gewesen, dass die Zahlung einer Versicherungsentschädigung über 4.924,84 EUR wegen eines Leitungswasserschadens statt auf der Kostenseite auf die Einnahmenseite einzustellen sei. Aufgrund d...