AG Pinneberg Urteil vom 25.09.2018 - 60 C 3/18

Tenor

Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 zu TOP 4 (vorübergehende Inanspruchnahme der Instandhaltungsrücklage) und zu TOP 8 (Neu- bzw. Wiederwahl des Beirates) werden für unwirksam erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 54.533,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft.

Mit Schreiben vom 30.11.2017 lud die Verwaltung zu einer Eigentümerversammlung am 18.12.2017 ein, wegen der Einzelheiten wird auf das Schreiben Anlage K2, Bl. 23 ff. der Akte verwiesen. Ausweislich des Schreibens wurde zusammen mit der Einladung „die Jahresabrechnung 2016 nebst Anlagen, der Wirtschaftsplan 2017, die Darstellung der Instandhaltungsrücklagen 2013, 2014, 2015 und 2016 in Vorbereitung auf Tagesordnungspunkt 3 das Urteil der letzten Klage nochmals zur Kenntnis” übersandt.

Die Einladungen wurden an die ihr Wohnungseigentum selbst nutzenden Eigentümer in der Weise verteilt, dass sie durch den Hausmeister und den Verwalter in die Briefkästen eingeworfen wurden, wobei dies im Haus … in dem auch die Kläger wohnen, der Verwalter übernahm. Zwischen den Parteien streitig, ob mit diesen Unterlagen zusammen das Abmahnungsschreiben der Verwaltung vom 30.11.2017, vergleiche Anlage B2, Bl. 89 der Akte, übermittelt wurde. Bezüglich der Jahresabrechnung nebst Anlagen wird auf die mit der Anlage K5 vorgelegten Unterlagen, vergleiche Bl. 54 ff. der Akte, verwiesen.

Bei dem in der Einladung erwähnten Urteil handelt es sich um das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg am Verfahren 60 C 71/16 in diesem Verfahren war die Genehmigung der Jahresabrechnung insoweit für ungültig erklärt worden, als die Darstellung der Instandhaltungsrücklage betroffen ist. Hintergrund war, dass die Instandhaltungsrücklage über mehrere Jahre nicht ordnungsgemäß dargestellt wurde, der Wert der Instandhaltungsrücklage war jeweils höher angegeben als dies den Kontoständen entsprach, ohne dass dies erläutert wurde. Das Gericht hatte darauf hingewiesen, dass bei Unmöglichkeit der historischen Fortschreibung der Instandhaltungsrücklage eine ordnungsgemäße Abrechnung in der Weise erfolgen kann, dass die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss einen Näherungswert festlegen, der für den Bestand der Instandhaltungsrücklage zugrunde gelegt wird.

Die Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft sieht unter § 11 Abs. 3 vor, dass jeder Wohnungseigentümer mit dem Lieferanten der Fernwärme einen Wärmelieferungsvertrag abschließe, die laufenden Heizungskosten jedoch zur Vereinfachung des Zahlungsverkehrs an den Verwalter entrichtet werden und der Verwalter die Höhe der monatlichen Zuschüsse festsetzt, ein Überschuss bei Abrechnung über ein Wirtschaftsjahr nicht zurückgezahlt werden braucht, sondern als Vorschuss auf das nächste Heizjahr verrechnet werden kann, vgl. Anlage K4, Bl. 48 der Akte.

Auf der Eigentümerversammlung vom 18.12.2017 wurden unter anderem die von den Klägern angefochtenen Beschlüsse zu TOP 3, 4, 5b, 6, 7, 8, 12, 14 und 15 beschlossen. Wegen der Einzel heilen wird auf das Protokoll der Eigentümerversammlung Anlage B1, Bl. 82 ff. der Akte, verwiesen.

Im Einzelnen:

Zu TOP 3 wurde beschlossen: „Der Verwalter wird angewiesen, bei seinen Jahresabrechnungen hinsichtlich der Höhe der Instandhaltungsrücklage von dem Annäherungswertper 01.01.2013 in Höhe von 190.215,97 auszugehen.

Der Beschluss zu TOP 4 sieht vor, dass die Instandhaltungsrücklage vorübergehend zur Zwischenfinanzierung von Liquiditätsengpässen verwendet werden kann, wenn eirie solche Inanspruchnahme ein Betrag von einem Viertel der Plansumme des aktuellen Jahreswirtschaftsplans nicht übersteigt und eine eiserne Reserve in Höhe von 50.000 EUR jederzeit zwingend erhalten bleibt sowie zudem 50% des Beirates schriftlich zustimmen.

Mit Beschluss zu TOP 5b wurde die Genehmigung der Jahresabrechnung 2016 und der daraus resultierenden Einzelabrechnungen und zu TOP 6 und 7 die Entlastung des Beirates und der Verwaltung beschlossen.

Zu TOP 8 wurden vier Wohnungseigentümer in den Verwaltungsbeirat gewählt. in einer weiteren Eigentümerversammlung vom 29.06.2018 sind 3 Verwaltungsbeiräte gewählt worden, ein Protokoll hierüber war zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung jedoch nicht erstellt bzw. nicht den Eigentümern übersandt worden.

Zu TOP 12 wurde beschlossen, dass von den Klägern die Veräußerung ihres Wohnungseigentums verlangt wird sowie eine Ermächtigung des Verwalters zur Beauftragung einer Anwaltskanzlei mit der Entziehungsklage und gegebenenfalls mit der Durchführung des Versteigerungsverfahrens.

Zu TOP 14 heißt es im Protokoll unter der Überschrift „Neuvergabe der Wartung für die Fahrstuhlanlagen”, dass Angebote verschiedener Fachfirmen auf der Versammlung näher vorgestellt wurden. Es wurde dann beschlossen, die erforderlichen Wartungsarbe...