AG Nürnberg Urteil vom 16.08.2013 - 30 C 6675/12 WEG

Tenor

I. Der Beschluss zu TOP 14 (Genehmigung einer Glaseinhausung der Rezeptionstheke) aus der Eigentümerversammlung vom 25.07.2012 (Nr. 72 der Beschlusssammlung) wird für ungültig erklärt.

II. Die Beklagten tragen gesamtschuldnerisch die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 2.500,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger wenden sich im Wege der Beschlussanfechtungsklage gegen den Beschluss TOP 14 – Genehmigung einer Glaseinhausung der Rezeptionstheke im Eingangsbereich – aus der Eigentümerversammlung vom 25.07.2012.

Die Kläger sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft … in …. Die WEG besteht aus Wohnungs- und Teileigentümern. In dem Gebäudekomplex befinden sich neben Ladeneinheiten im Erdgeschoss ein Pflegeheim im 1 und 2 OG. Der bis zum Jahr 2000 errichtete 4-stöckige-Gebäudekomplex teilt sich auf in 32 Eigentumswohnungen, 5 Gewerbeeinheiten, eine Pflegestation sowie eine Tiefgarage. Das Gebäude ist zweiflügelig gestaltet (Nordflügel/Südflügel), wobei die beiden Gebäudeflügel im Erdgeschoss durch eine Eingangshalle (mit Treppenhaus, Aufzug) voneinander getrennt werden. Die 32 Wohnungen befinden sich im 3 und 4 OG, die 5 Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss des Südflügels. Alle weiteren Flächen (Erdgeschoss Nordflügel und Resteinheit Südflügel sowie das gesamte 1 und 2 OG) bilden eine Teileigentumseinheit, die insgesamt durch die … (nachfolgend …) an das … vermietet ist. Der Miteigentumsanteil dieser Einheit beläuft sich auf 7.696/10000tel. In der genannten Eingangshalle befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Eingang (automatische, zweiflügelige Schiebetür) in einem Abstand von ca. 3 Metern eine Empfangstheke, die zum Sondereigentum des Pflegeheimes gehört. Auf den Grundrissplan (Blatt 108 der Akten) wird Bezug genommen. Die dort eingezeichnete Empfangs- und Auskunftstheke, bezeichnet als „Pförtnerbereich”, war bei Errichtung des Gebäudekomplexes zunächst mit einer Aluminium-Glaseinhausung inklusive Zugangstür ausgestattet worden. Auf das Lichtbild (Blatt 109 der Akten) wird Bezug genommen.

Im Jahre 2009 wurde dieser Thekenbereich umgestaltet. Die Alu-Glaseinhausung wurde entfernt und der Thekentisch durch eine „Rundtheke” in Holzausführung ersetzt. Diese neue Theke war von der Grundfläche her größer gestaltet und belegte auf einer Fläche von mind. 1,5 qm auch das angrenzende Gemeinschaftseigentum. Im Rahmen eines Beschlusses in der Eigentümerversammlung vom 18.2.2009 wurde die Umbaumaßnahme genehmigt. Der Beschluss hat folgenden Wortlaut:

„Die Teileigentümergemeinschaft erteilt dem Eigentümer … die Genehmigung für folgende Maßnahmen: Umgestaltung der Pforte Eingangsbereich.

Die vorhandene Pforte wird beseitigt. An ihrer Stelle wird eine Theke errichtet, die sich über das Sondereigentum hinaus geringfügig mit ca. 2–3 qm in das Gemeinschaftseigentum erstreckt, vergleiche anliegende Skizze. Kleinere Änderungen bleiben vorbehalten. Für die befristete, unentgeltliche Überlassung der Teilfläche des Gemeinschaftseigentums wird eine separate Vereinbarung zwischen der … und der Teileigentümergemeinschaft abgeschlossen, die folgendes beinhaltet: Die Teilfläche des Gemeinschaftseigentums wird der … befristet für eine Dauer von 23 Jahren ab dem 01.03.2009 für die Errichtung und den Betrieb der Theke überlassen. Die … verpflichtet sich zum Rückbau der Theke und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes des Gemeinschaftseigentums und der Abgeschlossenheit nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw. nach Ablauf der Nutzungsüberlassung. Alle technischen Belange, insbesondere der Brandschutz, und der Sachverhaltskomplex Abgeschlossenheit werden von der … geprüft und beachtet. Gegebenenfalls erforderliche zusätzliche Brandschutzmaßnahmen werden von der … durchgeführt. Die Heizungskosten für den Heizkörper im Thekenbereich werden von der … getragen. Die Einzelheiten der Nutzungsvereinbarung nach den Vorgaben des Beschlusses werden in Abstimmung mit den Verwaltungsbeirat festgelegt. Die Verwalterin wird dann beauftragt und bevollmächtigt, die Vereinbarung in einer Teileigentümergemeinschaft abzuschließen.

Voraussetzungen für die Genehmigungen sind jeweils, dass die …

1. die Arbeiten von Fachfirmen fachgerecht ausführen lässt,
2. einen kompletten Plansatz mit eingetragenen Änderungen in gedruckter Ausführung und als CD-ROM an die TEG übergibt,
3. die Maßnahme auf eigene Rechnung durchführt,
4. für den Unterhalt und die Erneuerung aufkommt,
5. eventuelle Schäden, die sich aus den baulichen Maßnahmen ergeben, trägt,
6. für Kosten aufkommt, welche in Bezug auf die Eingriffe noch entstehen können,
7. diese Verpflichtung einem eventuellen Rechtsnachfolger auferlegt,
8. bei Verkauf der Einheit ausdrücklich auf diesen Beschluss hinweist und den Verkäufer seinerseits zu entsprechenden Vorgehen ...