AG Norderstedt Urteil vom 27.03.2014 - 42 C 427/12

Tenor

I. Der Klägerin wird die Nutzung der vor der Teileigentumseinheit Nr. 058 liegenden Flächegegen Zahlung eines monatlich von der Klägerin an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlenden Entgelts in Höhe von EUR 250,00 gestattet mit der Maßgabe, dass die Außenbestuhlung durch den Mieter, die Bäckerei … im Umfang auf 4 Tische und zeitlich täglich bis 18:00 Uhr beschränkt ist.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 41 % und die Beklagten 59 %.

III. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn der jeweilige Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung nicht Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Der Streitwert wird auf EUR 2.550,00 festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Ungültigerklärung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer und die Regelung eines interessengerechten Gebrauchs einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Freifläche.

Die Klägerin ist zu 2.083/10.000 Miteigentümerin am Gemeinschaftseigentum und Teileigentümerin der Ladenfläche Nr. 058 in der Wohnungseigentümergemeinschaft … 24558 Henstedt-Ulzburg.

Die im Teileigentum der Klägerin stehende Ladenfläche war von 1993 bis zum Ende des Monats Februar 2012 an einen … vermietet. Im Zusammenhang mit dem Betrieb des … wurden auf der sich vor der Ladenfläche befindenden – im Gemeinschaftseigentum stehenden – Außenfläche auch Aufsteller platziert. Der Umfang der Nutzung dieser Außenfläche durch den … ist zwischen den Parteien streitig. Zu den Einzelheiten der örtlichen Gegebenheiten nimmt das Gericht Bezug auf die Lageskizze (Anlage K1, Bl. 13 d.A., Anlage K 10, Bl. 100 d.A.) sowie auf die in Kopie zur Akte gereichten Lichtbilder (S. 4 der Klagerwiderung, Bl. 65 d.A. sowie Anlage K 5, Bl. 80 ff. d.A.).

Nach der Beendigung des Mietverhältnisses mit dem … bemühte sich die Klägerin im Jahre 2012 um die Neuvermietung der Ladenfläche. Diese gestaltete sich schwierig. Im August 2012 gelang es der Klägerin schließlich, mit der Bäckerei … einen Gewerberaummietvertrag mit Mietbeginn zum 01.01.2013 abzuschließen. Weil die Bäckerei die Gewerbeflächen nur unter der Voraussetzung anmieten wollte, dass auch die davor befindlichen Außenflächen genutzt werden können, wurde in § 20 Nr. 11 des Mietvertrages ein entsprechender Vorbehalt aufgenommen. Zu den Einzelheiten wird auf den Gewerberaummietvertrag vom (Anlage K 4, Bl. 20 f. d.A.) verwiesen.

Daraufhin nahm die Klägerin die Außenfläche am 29.08.2012 gemeinsam mit der Verwaltung in Augenschein. Hierbei wurde der Klägerin mitgeteilt, dass die Wohnungs- und Teileigentümerversammlung über diese Frage entscheiden müsse.

Am 05.11.2012 hielten die Wohnungs- und Teileigentümer eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung ab.

Die Beschlussanträge der Klägerin, die Nutzung der Außenfläche durch die Bäckerei … mit Außenbestuhlung im Umfang von 8 Tischen (1. Variante) und im Umfang von 4 Tischen und einer zeitlichen Begrenzung bis 18:00 Uhr (2. Variante) gegen Zahlung eines monatlichen Entgeltes von EUR 75,00 zu gestatten, wurden in beiden Varianten mehrheitlich abgelehnt. Zu den weiteren Einzelheiten wird auf den Beschluss zu TOP 2 gemäß Protokoll der außerordentlichen Wohnungs- und Teileigentumsversammlung vom 05.11.2012 (Anlage K 5, Bl. 47 ff. d.A.) verwiesen.

Aufgrund der negativen Beschlussfassung war die Bäckerei … zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses nur gegen einen Mietnachlass von monatlich netto EUR 500,00 bereit. Auf dieser Grundlage wird das Mietverhältnis derzeit fortgeführt.

Auf einer weiteren Wohnungs- und Teileigentümerversammlung, die im Laufe des Rechtsstreits, nämlich am 02.05.2013 abgehalten wurde, erörterten die Wohnungs- und Teileigentümer unter TOP 4, der Bäckerei … eine andere Außenfläche, die sich hinter der Teileigentumseinheit 058 befindet, für die Außenbestuhlung zur Verfügung zu stellen. Zu den Einzelheiten nimmt das Gericht Bezug auf das Protokoll der ordentlichen Wohnungs- und Teileigentümerversammlung vom 02.05.2013 (Anlage K 8, Bl. 88 f. d.A.) und den Grundriss für die alternative Außenfläche (Anlage K 9, Bl. 91 d.A.).

Die diesbezüglich geführten umfassenden Vergleichsverhandlung, die insbesondere zur Frage hatten, wer mit der Bäckerei … den entsprechenden Mietvertrag über die Außenfläche schließt und welcher Mietzins hierfür von der … zu zahlen sein sollte, führten nicht zum Erfolg.

Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin die Nutzung der ursprünglichen, vor der Ladenfläche befindlichen Außenfläche.

Die Klägerin behauptet, dass der … der die Außenfläche im Zeitraum 1993 – Februar 2012 genutzt hatte, ebenfalls dauerhaft Aufsteller und Verkaufskörbe auf der streitgegenständlichen Außenfläche platziert habe.

Beeinträchtigungen der Wohnungseigentümer gingen von der von der Klägerin begehrten Außennutzung – jedenfalls i...