AG Neuss Urteil vom 26.06.2013 - 92 C 58/13

Entscheidungsstichwort (Thema)

Heizungsgemeinschaft. Verwaltervertrag

Normenkette

BGB §§ 745, 675 Abs. 1; WEG § 10 Abs. 6

Nachgehend

LG Düsseldorf (Aktenzeichen 19 S 67/13)

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, eine Eigentümerversammlung der Heizungsgemeinschaft der Wohnungseigentümergemeinschaften B-Straße 1, B-Straße 2, B-Straße 3, M-Straße 4, M-Straße 5, M-Straße 6, N-Straße 7, N-Straße 8, B-Straße 9, einzuberufen mit folgenden Tagesordnungspunkten:

a. Wahl des Versammlungsleiters,

b. Beschlussfassung über die fristlose Kündigung des Verwalters der Heizungsgemeinschaft aufgrund grober Vertragsverletzung und die Wahl eines neuen Heizungsverwalters,

c. Beschlussfassung über die Anbringung von Messgeräten zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der jeweiligen Einzelgemeinschaft,

d. Beschlussfassung über die Sanierung der unterirdisch verlegten Rohrleitungen, insbesondere zur umfassenden Wärmedämmung der im Erdreich liegenden Rohrleitungen,

e. Beschlussfassung über die Sanierung der Heizungsanlage in Form des Einbaus einer Brennwertanlage.

2. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Beschluss:

Der Streitwert wird auf 1.000,00EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin, eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), wird zusammen mit weiteren WEGs über eine gemeinsame Heizungsanlage mit Heizwärme versorgt.

Sie verlangt von dem beklagten Verwalter der Heizungsgemeinschaft die Einberufung einer Eigentümerversammlung.

Die Grunddienstbarkeit zur Nutzung und Unterhaltung der Heizungsanlage wurde im Jahr 1979 aufgrund notariellen Vertrages begründet und im Grundbuch eingetragen. Zu einem späteren Zeitpunkt wurde das Eigentum an den beteiligten Grundstücken in Wohnungseigentum aufgeteilt. In den Notarverträgen regelten die Eigentümer u.a., dass die Kosten der Heizungsanlage im Verhältnis der Nutzfläche gemäß DIN 280 anteilmäßig zu tragen ist (Punkt 7) und dass die jeweiligen Eigentümer den Bezug oder die Herstellung von anderer Heizwärme ohne Zustimmung der anderen Berechtigten zu unterlassen haben (Punkt 8).

Am 15.06.1989 stimmte die Verwalterversammlung der betroffenen WEGs der Beauftragung des Beklagten als Heizungsverwalter gegen ein monatliches Entgelt von 150,00DM zu (Anlage 2). Ein schriftlicher Verwaltervertrag wurde nicht abgeschlossen.

Versammlungen der Mitglieder der Heizungsgemeinschaft werden von dem Beklagten in unregelmäßigen Abständen einberufen, zuletzt im Jahr 2009 bezüglich der Beschlussfassung zu einer Jahresabrechnung. Sämtliche Monats- und Jahresrechnungen adressiert er an die Klägerin und schließt in ihrem Namen und im Namen der weiteren im Tenor genannten WEGs Lieferverträge über den Erdgasbezug ab.

Im Jahr 2011 führte die Klägerin umfangreiche Wärmedämmmaßnahmen an ihrem Gebäude durch. Aufgrund dessen möchte sie eine Modernisierung der ca. 30 Jahre alten Heizungsanlage bzw. eine Änderung des Maßstabs der Kostenverteilung erreichen.

Mit Schreiben vom 20.07.2012 und 14.11.2012 verlangte die Klägerin von dem Beklagten die Einberufung einer Eigentümerversammlung mit den nunmehr streitgegenständlichen Tagesordnungspunkten. Ausweislich des Protokolls der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung der Klägerin vom 05.12.2012 beschlossen nicht näher benannte Eigentümer einstimmig, den Verwalter der Klägerin mit der gerichtlichen Durchsetzung der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung zu beauftragten. Wegen der Einzelheiten wird auf die Anlage 6 zum Schriftsatz vom 14.02.2013 Bezug genommen.

Die Klägerin ist der Ansicht,

sie sei selbst Mitglied der Heizungsgemeinschaft und damit aktivlegitimiert. Dem Beklagten sei es jedenfalls aber aufgrund seiner bisherigen Abrechnungen und Vertragsgestaltungen nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf eine fehlende Aktivlegitimation der Klägerin zu berufen.

In der Sache selbst behauptet sie, es bestehe ein dringender Sanierungsbedarf an der Heizungsanlage. Die Klägerin meint, sie habe daher nach §§ 740 ff. BGB einen Anspruch auf Durchführung der streitgegenständlichen Eigentümerversammlung. Der Beklagte weigere sich zu Unrecht, eine derartige Versammlung einzuberufen.

Sie beantragt deshalb,

den Beklagten zu verurteilen, eine Eigentümerversammlung der Heizungsgemeinschaft der Wohnungseigentümergemeinschaften B-Straße 1, B-Straße 2, B-Straße 3, M-Straße 4, M-Straße 5, M-Straße 6, N-Straße 7, N-Straße 8, B-Straße 9., N, einzuberufen mit folgenden Tagesordnungspunkten:

1. Wahl des Versammlungsleiters,
2. fristlose Kündigung des Verwalters der Heizungsgemeinschaft aufgrund grober Vertragsverletzung,
3. Wahl eines neuen Heizungsverwalters,
4. Beschlussfassung über die Anbringung von Messgeräten zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der jeweiligen Einzelgemeinschaft,
5. Beschlussfassung über die Sanierung der unterirdisch verlegten Rohrleitungen, insbesondere zu...