AG München Urteil vom 26.08.2021 - 474 C 4123/21

Tenor

1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung Nr. 7 im 1. OG links des Anwesens … München (bestehend aus 3 Zimmern, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Keller) zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

2. Den Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 17.01.2022 gewährt.

3. Der Beklagte zu 1) wird verurteilt, an die Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nach RVG in Höhe von 1291,86 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 28.03.2021 zu bezahlen.

4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

5. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Kläger in Ziffer 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 12.000,00 EUR und im Übrigen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 12.000,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger verlangen von dem Beklagten die Räumung und Herausgabe einer Mietwohnung.

Mit schriftlichen Mietvertrag vom 10.3.2005 mietete der Beklagte zu 1 von der Voreigentümerin …, die im Urteilstenor bezeichnete Wohnung ab 1.5.2005 an. Mit notariellem Vertrag vom 14.7.2020 erwarben die Kläger die Wohnung und wurden am 15.9.2020 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Beklagte zu 2 ist die Ehefrau des Beklagten zu 1. In dem Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht München, Az. 421 C 19508/19, am 18.5.2020 einigten sich die damaligen Mietparteien dahingehend, dass sich der hiesige Beklagte zu 1 verpflichtete, bis zum notariellen Verkauf der Wohnung monatliche Sammelbesichtigungen der Wohnung, beginnend ab dem 25.5.2020, im Abstand von jeweils zwei Wochen im Zeitraum zwischen 18–20 Uhr durch die Klägerin selbst, von ihr beauftragte Dritte und/oder etwaiger Kaufinteressenten zu dulden, wobei sich jedoch gleichzeitig nicht mehr als zwei wohnungsfremde Personen in der Wohnung aufhalten dürfen. Nachdem der Beklagte zu 1 keine Besichtigungen zuließ, erwarben die Kläger die Wohnung, ohne diese besichtigt zu haben. In Ziffer 5 des Notarvertrages vom 14.7.2020 ist folgendes geregelt: „Der Käufer übernimmt ab Besitzübergang alles sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und stellt den Verkäufer ab diesem Zeitpunkt im Wege der Erfüllungsübernahme von den Vermieterpflichten frei. Der Verkäufer bevollmächtigt den Käufer hiermit, ab Besitzübergang alle Vermieterrechte im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis auszuüben. Ab sofort bevollmächtigt der Verkäufer den Käufer, sein Recht auf Besichtigungen gegenüber dem Mieter wahrzunehmen.” Die Kläger und der Beklagte zu 1 vereinbarten unter anderem folgende Besichtigungstermine: 8.9.2020, 7.30 Uhr, 7.11.202, 15.00 Uhr, 14.11.2020, 15.00 Uhr und 21.11.2020, 15.00 Uhr. Der Beklagte sagte diese Termine jeweils ab. Weitere Termine wurden mit dem Beklagten zu 1 für den 9.12.2020, 16.12.2020, 18.12.2020 und 22.01.2021 vereinbart, die ebenfalls nicht zustande kamen. Mit Schreiben vom 24.9.2020 ließen die Kläger die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs für ihre Tochter zum 30.6.2021 erklären. Hinsichtlich des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf die Anlage K5 Bezug genommen. Mit Schreiben vom 18.11.2020 ließen die Kläger durch Haus- und Grund München den Beklagten zu 1 auffordern, verbindlich drei Alternativtermine für den 1.12. bis 11.12.2020 zu benennen und darauf hinweisen, dass bei Nichtzustandekommen eines Termins mit dem Ausspruch einer ordentlichen, gegebenenfalls außerordentlichen fristlosen Kündigung oder Klage auf Zutritt zu rechnen sei. Mit Anwaltsschreiben vom 28.1.2021 ließen die Kläger eine außerordentliche, hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zutrittsverweigerungen erklären. Hinsichtlich des Inhalts des Kündigungschreibens wird auf die Anlage K2 Bezug genommen. Mit dem Klageschriftsatz vom 4.3.2021 ließen die Kläger vorsorglich nochmals die außerordentliche fristlose Kündigung und hilfsweise ordentliche Kündigung wegen beharrlicher Zutrittsverweigerung erklären. Hinsichtlich des Inhalts wird auf den Klageschriftsatz Bezug genommen.

Die Kläger sind der Ansicht, ihnen stünde ein Besichtigungsrecht zu, um den Zustand der Wohnung zu begutachten zu können. Seit September 2020 sei zwischen den Parteien eine umfangreiche Korrespondenz geführt wurden, mit der die Kläger immer wieder bemüht gewesen sein, einen Termin für den benötigten Zutritt zur Wohnung für sie selbst und für einen Mitarbeiter der von der finanzierenden Bank beauftragten Gutachter zu erlangen. Die finanzierende Bank müsse im Rahmen der Immobilienfinanzierung dringend eine Objektbesichtigung durchführen. Die beharrliche Zutrittsverweigerung des Beklagten zu 1 stelle einen Grund für eine außerordentliche Kündigung dar.

Die Kläger beantragen:

Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung Nr. 7 im 1. OG links des Anwesens … München (bestehe...