AG München Urteil vom 10.01.1991 - 232 C 37276/90

Entscheidungsstichwort (Thema)

Feststellung

Leitsatz (amtlich)

I. Es wird festgestellt, daß die Kläger berechtigt sind, den monatlichen Mietzins für ihre Wohnung in 8000 München 5, Dreimühlenstraße 33, 1. Stock Mitte, in der Zeit von Januar bis einschließlich November 1990 um monatlich 15 % zu mindern.

II. Die Beklagten haben samtverbindlich die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Kläger sind Mieter der Wohnung Dreimühlenstraße 33, 1. Stock Mitte, bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Kammer, 1 Bad, 1 Kelleranteil, 1 WC, 1 Flur und 1 Diele. Die Beklagten sind Vermieter die von Gesetzes wegen in den Mietvertrag eingetreten sind.

Die Wohnung ist nicht mit einer zentralen Warmwasserversorgung ausgestattet. Jedoch ist im Bad ein Warmwasserboiler angebracht. Seit Herbst 1990 funktioniert dieser Warmwasserboiler nicht mehr. Er läßt sich nicht mehr einschalten und kann kein Wasser erhitzen. Außer diesem Boiler gibt es keine weitere Stelle zum Zapfen von Warmwasser in der Wohnung.

Die Kläger haben die Hausverwaltung und sodann die Prozeßbevollmächtigten der Beklagten auf diesen Zustand aufmerksam gemacht. Zuletzt erfolgte dies mit Anwaltsschreiben vom 5.1.1990, worin auch eine Mietminderung in Höhe von mindestens 15 % monatlich angekündigt wurde. Seit dieser Zeit ist der Warmwasserboiler nicht repariert worden und auch eine sonstige Vorrichtung zum Bereiten von Warmwasser im Bad der streitgegenständlichen Wohnung wurde durch die Beklagten nicht geschaffen.

Die Kläger beantragen daher:

Es wird festgestellt, daß die Kläger berechtigt sind, den monatlichen Mietzins für ihre Wohnung in München 5, Dreimühlenstraße 33. in der Zeit von Januar bis einschließlich November 1990 um monatlich 15 % zu mindern.

Die Beklagten beantragen,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten bestreiten nicht, daß der Warmwasserboiler funktionsunfähig ist. Sie geben an, daß sie die Kläger gebeten hätten, den Einbau eines Durchlauferhitzers zurückzustellen, da die Beklagten beabsichtigten, eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung zu installieren. Mit Schreiben vom 31.1.1990 sei den Klägern mitgeteilt worden, daß ein Antrag der Beklagten auf Bezuschussung der geplante Gas-Etagen-Heizung davon abhängig sei, daß der Mieter der Wohnung der Einbau der Gas-Etagen-Heizung zustimme.

Die Beklagten meinen daher, da die Kläger dem Einbau der Gas-Etagen-Heizung nicht zugestimmt hätten, hätten sie selbst die Beseitigung des Mangels unmöglich gemacht. Im übrigen sei eine Minderung von 15% nicht gerechtfertigt, da es sich um eine unkomfortable alte Wohnung handle, in der zwei Zimmer mieterseits nicht beheizbar seien.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist zulässig.

Ein Feststellungsinteresse im Sinne von § 256 Abs. 1 ist gegeben. Die Kläger müssen gewärtigen, daß bei Zahlung nur des geminderten Mietzinses sie Rechtsnachteile erleiden, insbesondere sogar eine, wenn auch eventuell unberechtigte, Kündigung erhalten könnten.

Die Klage ist auch begründet.

Die Beklagten bestreiten nicht, daß der Warmwasserboiler seit Herbst 1989 nicht mehr funktioniert. Sie bestreiten auch nicht, daß die Wohnung dadurch über keinerlei Warmwasser verfügt, wenn man davon absieht, daß auf dem Küchenherd Wasser erwärmt werden kann. Bei dem Nichtfunktionieren des Warmwasserboilers handelt es sich auch um einen Mangel der Mietsache. Die Minderung nach § 537 Abs. 1 BGB tritt daher von Gesetzes wegen ein.

Vom Gericht wurde geschätzt, wie hoch die Minderungsquote einzustufen ist. Dabei wurde berücksichtigt, daß durch das Fehlen von Warmwasser das Bad zum Baden und Duschen praktisch unbenutzbar geworden ist. Auch im Sommer ist es bei den hiesigen Verhältnissen durchaus üblich, mit warmem Wasser zu duschen und zu baden. Bei der Schätzung der Minderungsquote wurde auch berücksichtigt, daß für eine Wohnung ohne Bad und dabei handelt es sich bei einer Wohnung mit Bad ohne warmen Wasser faktisch, der Mietzins wesentlich geringer wäre. Eine Minderungsquote von 15 %, wie sie von den Klägern dargelegt wird, ist für diesen Mangel auf jeden Fall berechtigt. Für die Einordnung war auch von Bedeutung, daß zum Beispiel der neue Mietspiegel für München einen Abschlag von DM 1,50/qm bei einer Wohnung ohne Bad vorsieht. Wenn man dies bei der streitgegenständlichen Wohnung anteiligt berechnen würde, käme man sogar auf eine höhere Quote.

Auch der Einwand der Beklagten, daß die Kläger die Beseitigung des Mangels unmöglich gemacht hätten, kann nicht überzeugen. Eine Verknüpfung zu der Zustimmung, die Sanierung der Mietwohnung zu dulden im Sinne von § 541 a mit der Frage der Mängelbeseitigung ist nicht zulässig. Da die Minderung von Gesetzes wegen eintritt, ist diese von der Zustimmung zur Sanierung völlig unabhängig. Das ist auch deshalb der Fall, da die Zustimmung zu der Sanierung einen wesentlich höheren Umfang umfaßt, als lediglic...